Пришло время задуматься о покупке квартиры, а вы не знаете, что лучше, вторичное жилье или новостройка? И какие критерии выбора нужно рассматривать в первую очередь – стоимость квадратного метра, местоположение, планировку, ставку по ипотеке? В данной статье мы пройдемся по основным пунктам заявленной темы. Чтобы вы смогли принять более обоснованное и взвешенное решение о приобретении жилой недвижимости.
Стоимость
Вне зависимости от того, новостройку или вторичку вы хотели бы купить, главным остается вопрос ее стоимости. Если денег на покупку не хватает, придется или отказаться от нее, или привлекать дополнительные средства, например, ипотечное кредитование. Тем не менее, сравнение этих сегментов рынка имеет реальный практический смысл.
Как правило, при прочих равных условиях недвижимость в новостройке стоит существенно дешевле, чем аналогичная по метражу квартира на вторичном рынке. Согласно информации , предоставленной Банком России, в первом квартале 2023 года ценовой разрыв между новостройкой и вторичкой составил 40%, во втором – 39%.
Благодаря предпринятым регулятором мерам ранее имевшая место практика необоснованного завышения стоимости недвижимости в новостройках на данный момент в основном пресечена.
Местоположение
На цену конкретной квартиры влияет широкий круг факторов – от метража, количества комнат, городского района, где находится дом, до близости к метро и вида из окон. Поэтому вопрос, что лучше – новостройка или вторичное жилье, в значительной степени зависит от местоположения. Обычно новое жилье возводится на удаленной от центра окраинной территории, инфраструктура которой еще недостаточно развита. И ее отсутствие становится понижающим фактором для цены недвижимости.
Однако если это точечная застройка в сформированной городской среде, она может быть существенно выше классом, чем уже имеющиеся вокруг жилые дома. Обычно такие первички премиум или бизнес-класса возводятся на площадях, ранее находившихся в центре мегаполиса заводов или снесенных старых зданий. Чаще всего в разумной доступности уже присутствуют детсад, школа, поликлиника, станция метро, развитая транспортная сеть. И цена квартир в таком новом доме окажется достаточно высокой.
Транспортные коммуникации
Новостройка или вторичка, что лучше с точки зрения современной транспортной доступности? В этом плане вторичка в давно застроенных районах имеет преимущество. Ведь в них полностью обустроена сеть проспектов, улиц, заасфальтированных проездов к каждому дому. В то время как к первичным новостройкам застройщики не всегда торопятся проложить то же самое. При этом плотность возведенных многоэтажек может оказаться избыточной. И на одной-двух ведущих в новый район дорогах будут регулярно возникать транспортные пробки.
Районы старой застройки имеют меньшую этажность. Следовательно, общее количество проживающих в них людей также ниже. Это означает, что во дворах и на придомовых территориях находится меньше личного транспорта, а на дорогах менее интенсивное движение.
Социалка
Если вы анализируете плюсы и минусы новостройки или вторички, вы не сможете обойти вниманием тему наличия в них социальных объектов в количестве, полностью обеспечивающем потребности жителей. Это особенно важно, когда жилье планируется приобрести для семьи с детьми.
Весомым плюсом старых районов является тот факт, что общее число поликлиник, спортплощадок, детсадов и школ в них, как правило, доведено до установленных норм. И проблем с посещением врача или отправкой ребенка в первый класс обычно не возникает.
В новостройках тема социалки традиционно – минус. Поскольку застройщики спешат сдать жилые дома и получить деньги за проданные квартиры. А объекты социального назначения достраиваются позже и порой по остаточному принципу. То есть как минимум в течение нескольких лет после сдачи в эксплуатацию нового микрорайона проблема оказания медицинских услуг населению и обеспечения детей местами в учебных учреждениях будет стоять весьма остро.
Планировки
Все мы смотрели старый фильм «Покровские ворота», герои которого жили в тесной коммуналке. Немногим лучше с точки зрения планировки квартирного пространства были «хрущевки», поточным строительством которых генсек решал жилищный вопрос для послевоенного поколения.
С точки зрения планировки квартир, выбор, что лучше купить – вторичку или новостройку, однозначно склоняется к новостройке. В современных проектах уже нет узких мрачных коридоров, тесных кухонь и крошечных балконов с железной обрешеткой. В них предусматриваются еврогостиные с благоустроенной кухонной зоной, уютные спальни, застекленные лоджии, наличие вместительных кладовок, раздельные санузлы.
Доля квартир повышенной комфортности в новых домах постоянно возрастает. В Санкт-Петербурге и Москве сегодня жилье комфорт-класса – норма. Даже если кухня является отдельным помещением, ее площадь существенно больше шести квадратных метров кухонь из 1970-х.
Другие преимущества и недостатки
Мы уже рассмотрели ряд важных параметров, оценка которых помогает будущему собственнику недвижимости выбирать, новостройки или вторичка – что лучше? Теперь кратко пройдемся по некоторым другим плюсам и минусам.
Плюсы новостройки:
- Более длительный срок службы дома, поскольку он только что построен.
- Отделка по своему выбору.
- Возможность приобретения жилья со свободной планировкой.
- Нестандартные архитектурные и фасадные решения, с помощью которых застройщики сегодня стремятся придать жилым домам эффектную индивидуальность.
- Простота оформления сделки без риска получить «наследственность» в виде неизвестных обременений или судебных разборок с неожиданно объявившимися бывшими собственниками.
- Выгодные условия оформления ипотеки по программам семейной поддержки.
- Получение парковки в комплекте с квартирой, часто практикующееся застройщиками.
В числе определенных минусов первички:
- Существенные затраты на ремонт для квартир, сдающихся с черновой отделкой.
- Риск переноса сроков сдачи дома, если квартира приобретается покупателем на этапе строительства.
- Временные проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой, которую некоторые застройщики сдают в последнюю очередь.
К плюсам вторички можно отнести:
- Расположение в районе с хорошо развитой инфраструктурой.
- Готовый ремонт, если вы приобретаете квартиру с устраивающей вас внутренней отделкой.
- Возможность заселения сразу после завершения сделки.
Минусы вторички:
- Более рискованная сделка, поскольку возможны крайне неприятные «сюрпризы» в виде внезапно выявившихся бывших собственников, наследников и т.п.
- Встречающиеся порой проблемы ипотечного обременения или судебного ареста, наложенного на недвижимость.
- Более сложный процесс оформления ипотечного кредита для покупки на вторичке.
- Существенный процент технического износа здания.
- Проблемы парковки автомобиля в тесном дворе в старой застройке.
Мы постарались рассказать вам об основных критериях и нюансах выбора между вторичкой или новостройкой при приобретении жилья. Однако принимать окончательное решение предстоит вам.
Желаем вам и вашей семье счастья, тепла и уюта в будущем доме!
Источники
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru.
