Ипотечный заем – это серьезная нагрузка на семейный или личный бюджет. Поэтому те покупатели квартир в ипотеку, у которых есть другое место проживания, нередко задумываются об их сдаче в аренду, чтобы компенсировать деньгами арендаторов взносы по кредиту. Однако можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду без согласования таких действий с банком? В данном тексте мы детально рассмотрим этот вопрос.
О чем говорит закон
Для начала обратимся к текущему российскому законодательству. В соответствии с законом сдача жилой недвижимости без оформления соответствующего договора и уплаты налога с получаемого дохода запрещена. Если вы решили сдавать ваше жилье квартиросъемщику «в темную», вы рискуете попасть под ответственность за незаконное предпринимательство. И получить за это серьезный денежный штраф и пени в дополнение к обязательному возмещению невыплаченного налога за весь срок аренды.
За указанными выше санкциями может последовать требование банка о досрочном погашении всей оставшейся суммы ипотечного кредита. Если вы этого не сделаете, банк получит право обращения в суд. И если судебное решение будет вынесено не в вашу пользу, вы с высокой вероятностью лишитесь имущества, находящегося в залоге у кредитно-финансовой организации. То есть, останетесь без купленной в кредит квартиры.
Банковские ограничения
Вы готовы заключить официальный договор с арендатором? В этой ситуации также возникают определенные ограничения. Согласно тексту Закона об ипотеке продавать, обменивать, дарить залоговое имущество можно, только получив согласие залогодержателя на данные действия. Поскольку при этом происходит передача прав собственности третьему лицу.
В случае с арендой собственник объекта не меняется. То есть, законодательного ограничения или запрета на заключение договора с квартиросъемщиками нет. В 2016-м году было опубликовано Постановление Верховного суда № 309-АД16-8799, в котором разъяснялось, что банк не имеет права запрещать собственнику использование залоговой квартиры по собственному усмотрению. В том числе и для заселения в нее квартиросъемщиков, если аренда оформлена официально.
До выхода данного постановления банки обычно вносили в ипотечный договор пункт, запрещающий аренду. Сейчас они предпочитают прописывать это условие в виде ограничения, обязывающего заемщика согласовывать такие действия с кредитно-финансовой организацией. Поскольку за прямой запрет и фактическое нарушение прав собственника на банк может быть наложен штраф. Однако если ограничение на аренду вписано в договор ипотеки, оно имеет юридическую силу.
Согласование аренды с банком
Как показывает реальная практика, обычно на вопрос, можно ли сдавать купленную в ипотеку квартиру, заемщики в настоящее время получают положительный ответ. В большинстве случаев кредитно-финансовые организации готовы сделать шаг навстречу клиенту и разрешить сдачу залоговой квартиры в аренду, если с его стороны поступит официальное обращение. Для этого вам потребуется посетить банковское отделение, где вы оформляли кредитный договор, и заполнить типовое заявление. После чего дождаться соответствующего ответа на него. Например, в Сбербанке для ипотечников предусмотрено обязательное получение одобрения в письменном виде.
Для посещения офиса не забудьте захватить с собой:
- ваш паспорт;
- договор ипотеки;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую ваши права владельца объекта недвижимости;
- проект договора найма жилого помещения с заполненными данными (ФИО арендатора, данные его паспорта, срок аренды).
В проекте обязательно должно быть прописано следующее условие: «объект недвижимости находится в залоге у банка на дату подписания договора аренды». Банковский менеджер по ипотеке может запросить у вас еще какие-либо документы. Выяснить их полный список можно заранее через интернет или по телефону.
Дополнительные нюансы
Некоторые банки допускают возможность предоставления проекта договора найма без предварительного внесения в него конкретных данных арендатора. В подобном случае вы можете сначала получить разрешение, а уже после этого разместить в интернете или других источниках информации объявления с предложением сдачи квартиры.
Следует иметь в виду, что банк может выдвинуть дополнительные условия. К примеру, ограничить максимальный срок сдачи жилья квартирантам и т.п. Кредитно-финансовые организации обычно дают одобрение на аренду сроком до одного года. Поскольку в этом случае договор квартирного найма нет необходимости регистрировать. Следовательно, возникающее временное обременение не отразится в ЕГРН.
Банк имеет право наложить запрет, если вы решите сдавать в аренду квартиру, приобретенную по ипотеке с внесением материнского капитала. Поскольку это вступит в противоречие с условиями использования маткапитала. Если информацию о сдаче в аренду такого жилья получат органы опеки, с их стороны последует обращение в прокуратуру. И вас обвинят в мошенничестве с нарушением прав ребенка.
Поскольку одним из условий заключения кредитного договора на получение ипотеки обычно становится страхование приобретаемой жилой недвижимости, для сдачи квартиры в аренду ее собственнику потребуется согласовать это и со страховой компанией. Получив такой запрос, страховщик может повысить размер страхового взноса. Поскольку присутствие арендатора может быть расценено им как ранее не учтенный дополнительный риск.
Если вы вносите платежи по ипотеке своевременно и не имеете просрочек, это повышает ваши шансы на получение банковского разрешения на сдачу квартиры в аренду.
Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду с оформлением квартиросъемщику временной регистрации? Да, можно, но это тоже следует согласовать с банком.
Покроет ли аренда затраты на покупку квартиры
Пожалуй, это один из главных вопросов, который задают себе люди, желающие приобрести жилье и компенсировать его покупку за счет арендаторов. Доходы от аренды действительно помогают существенно снизить нагрузку ипотеки, выплачивать которую обычно приходится на протяжении многих лет. Однако полностью покрыть все расходы удается далеко не всегда.
В последние годы стоимость жилой недвижимости постоянно растет. А доходность аренды фактически не повышается из-за большого предложения таких квартир в российских мегаполисах. Аналитики рынка недвижимости оценивают доходы от сдачи жилых квадратных метров квартиросъемщикам примерно в 5% годовых от стоимости объекта недвижимости. Что существенно ниже текущих условий, предлагающихся банками по ипотеке.
При этом к ипотечным взносам следует приплюсовать платежи за коммуналку, взносы в фонд капитального ремонта, налоги. Кроме того, в сдаваемой квартире время от времени придется делать, как минимум, частичный ремонт после неряшливых квартирантов.
Итоговые выводы
Вы хотите взять ипотечный кредит, купить квартиру и сдавать ее в аренду? Внимательно прочитайте кредитный договор, поскольку в нем могут быть прописаны какие-либо ограничительные условия. Подписав договор, вы фактически согласитесь с ними и будете обязаны их соблюдать во избежание возможных неприятностей.
И, конечно, не рискуйте приобретенной жилой недвижимостью, сдавая ее без официального оформления аренды. Поскольку это чревато серьезными последствиями вплоть до утраты залоговой квартиры. Банк имеет право провести проверку предмета залога, если у его менеджеров появятся данные, что вы сдаете жилье «в темную» и не платите налоги. Такое вполне возможно в случае вашего конфликта с незаконными квартиросъемщиками или соседями.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Источники
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
