Как узаконить перепланировку в квартире

Перепланировка квартиры — важный шаг, который требует взвешенного и ответственного подхода. Многие собственники жилья, решившиеся на преобразование своей жилплощади, сталкиваются с вопросом легализации уже произведенных изменений. В данной статье мы пошагово разберём процесс узаконивания перепланировки, расскажем, какие документы придётся оформлять, а также дадим полезные рекомендации тем, кто решился заняться этим самостоятельно.

Что подразумевается под перепланировкой

Под перепланировкой понимаются любые изменения в конфигурации жилища, которые влияют на его технико-эксплуатационные параметры. К подобным трансформациям относят:

• демонтаж или возведение внутренних перегородок;
• корректировку метража помещений путём их слияния или деления;
• перемещение или организация новых дверных и оконных проёмов;
• изменение функционального предназначения помещений;
• перенос или монтаж новых инженерных коммуникаций.

Любое переустройство должно быть узаконено. Несогласованная перепланировка

квартиры может повлечь серьёзные последствия, от требования вернуть помещение в первоначальное состояние до штрафных санкций. Кроме того, неузаконенные изменения могут стать препоной при продаже, дарении или обмене жилья.

Зачем легализовывать перепланировку

Существует несколько веских причин, почему так важно узаконить изменения в конфигурации жилплощади:

1. Безопасность. Любые трансформации должны производиться по всем строительным нормам и правилам. Самовольное переустройство может нарушить целостность несущих конструкций и создать угрозу для жильцов.
2. Возможность распоряжаться недвижимостью. Неузаконенная перепланировка станет препятствием при продаже, дарении, обмене или завещании квартиры. Манипуляции с жильём будут невозможны до легализации изменений.
3. Избежание штрафов и судебных разбирательств. За самовольную перепланировку предусмотрены штрафы. А если изменения нарушают права соседей или создают для них неудобства, разбирательства могут дойти до суда.
4. Возможность прописки. При неузаконенной перепланировке могут возникнуть сложности с пропиской новых жильцов, даже если это ваши родственники.
5. Получение компенсации при сносе дома. Если ваш дом попадет под снос, компенсацию за узаконенные квадратные метры вы получите по рыночной стоимости, а за неузаконенные — по минимальной.

Как правильно согласовать перепланировку до начала работ

Оптимальным вариантом является согласование перепланировки до старта ремонтных работ. Это поможет избежать многих сложностей и существенно сбережёт ваше время и нервы. Для согласования необходимо:

1. Разработать проект перепланировки. Это должна выполнить специализированная организация, имеющая соответствующую лицензию.
2. Подготовить документы: заявление на перепланировку; правоустанавливающие документы на жильё; технический паспорт помещения; проект перепланировки; согласие всех собственников жилья (если квартира в долевой собственности).
3. Передать документы в МФЦ или жилищную инспекцию. Период рассмотрения — не более 45 дней.
4. Получить разрешение на перепланировку и начинать ремонтные работы.
5. По завершению переустройства вызвать специалиста БТИ для изготовления нового технического паспорта.
6. Подать в МФЦ заявление о завершении перепланировки, приложив все документы.

После этого останется получить обновлённые документы на квартиру с внесёнными изменениями. Общая длительность процедуры составит около 2–3 месяцев.

Как легализовать уже сделанную перепланировку

Многие владельцы квартир проводят перепланировку без согласования, а вопрос узаконивания возникает уже после проведённых работ. Тем не менее легализовать изменения возможно и в этой ситуации. Последовательность действий будет следующей:

1. Заказать в БТИ новый технический паспорт жилья с отражением всех произведенных трансформаций.
2. Получить техническое заключение о допустимости и безопасности сделанной перепланировки. Выдать документ должна сделать специализированная организация с допуском СРО.
3. Подготовить пакет документов, аналогичный тому, что необходим при согласовании готовящейся перепланировки (кроме проекта).
4. Передать в МФЦ заявление о согласовании уже сделанной перепланировки со всеми документами.

Период рассмотрения документов — те же 45 дней. При положительном решении вам выдадут акт о завершенной перепланировке, после чего можно оформлять новые документы на квартиру.

Что делать, если перепланировку невозможно узаконить

Иногда узаконить произведенные трансформации не удаётся. Обычно это происходит в следующих случаях:

• нарушены строительные, санитарные или противопожарные нормативы;
• затронуты несущие конструктивные элементы здания;
• трансформации ухудшают условия проживания соседей или ущемляют их права;
• нет согласия всех собственников квартиры;
• отсутствуют какие-либо документы.

В подобных ситуациях единственный выход — обращение в судебные органы.

По решению суда возможны два варианта:

1. Разрешение сохранить перепланировку при условии выполнения определённых требований (например, усиления конструкций).
2. Требование вернуть помещение в изначальное состояние за счёт владельца.

Судебные тяжбы — процесс длительный, нервный и затратный. Поэтому, по возможности, лучше их избегать и изначально всё делать по закону.

Нюансы перепланировки в новостройке

Если вы приобрели квартиру в новостройке и планируете перепланировку, разумнее заняться этим вопросом до получения ключей. В этом случае процедура будет несколько отличаться.

1. Получите у застройщика копию поэтажного плана и экспликации на вашу квартиру.
2. Разработайте проект перепланировки и согласуйте его с застройщиком.
3. Заключите с застройщиком дополнительное соглашение с указанием всех согласованных изменений.
4. Получите ключи и проводите ремонт с учётом новой планировки.
5. По окончанию ремонта закажите в БТИ новый техпаспорт и оформите право собственности на квартиру.

Что запрещено при перепланировке

Законодательно запрещён ряд трансформаций, которые не подлежат согласованию. К ним относятся:

• демонтаж или повреждение несущих стен и колонн;
• организация проёмов в несущих конструкциях;
• расположение кухни или санузла над жилыми комнатами соседей;
• объединение газифицированной кухни с жилым помещением;
• перенос батарей отопления на балкон или лоджию;
• слияние квартиры с лестничной клеткой или тамбуром.

Перед стартом перепланировки обязательно проконсультируйтесь со специалистами во избежание нарушения закона и появления проблем в будущем.

Последствия несогласованной перепланировки

Самовольная перепланировка чревата серьёзными последствиями для владельца квартиры:

1. Административная ответственность. Штрафы за незаконную перепланировку для физических лиц составляют от 2000 до 2500 руб., для ИП — от 4000 до 5000 руб., юридических лиц — от 40000 до 50000 руб.
2. Гражданско-правовая ответственность. Если в результате перепланировки был причинён вред соседям или общему имуществу дома, виновник будет обязан его возместить.
3. Уголовная ответственность. В случае, если незаконная перепланировка повлекла за собой тяжкие последствия, например, обрушение конструкций и гибель людей, виновнику грозит уголовное наказание вплоть до лишения свободы.
4. Многократное увеличение налога на недвижимость. При выявлении неузаконенной перепланировки налог на квартиру может быть увеличен в несколько раз, пока изменения не будут либо легализованы, либо устранены.
5. Сложности при продаже квартиры. Такую квартиру будет проблематично продать, так как большинство покупателей откажутся от рискованной сделки. А если продажа всё же состоится, то цена будет значительно ниже рыночной.

Перепланировка арендованной квартиры

Если вы арендуете квартиру и хотите сделать перепланировку, обязательно заручитесь письменным разрешением собственника. Без его согласия любые трансформации будут считаться незаконными.

Если владелец не против изменений, дальнейшая процедура согласования ничем не отличается от стандартной. Единственное отличие — все документы должен подавать собственник, а не арендатор.

Важный момент — в договоре аренды необходимо подробно прописать, какие именно работы разрешены и за чей счёт они будут производиться. Также стоит указать, должен ли арендатор вернуть квартиру в изначальное состояние при выезде. Это поможет избежать разногласий в будущем.

Помощь специалистов в узаконивании перепланировки

Процесс легализации перепланировки может показаться сложным и запутанным, особенно если делать всё самостоятельно. Если вы не уверены в своих силах, имеет смысл обратиться к профессионалам.

Существуют специализированные компании, которые оказывают полный спектр услуг по узакониванию перепланировки «под ключ». Они возьмут на себя сбор и подготовку всех документов и избавят вас от лишней головной боли.

Стоимость услуг зависит от сложности проекта и расценок конкретной компании. В среднем легализация обойдётся в сумму от 30000 до 100000 рублей. Безусловно, это не дёшево, но в некоторых ситуациях помощь профессионалов может быть оправдана.

Если всё же решите действовать самостоятельно, не стесняйтесь обращаться за консультациями в соответствующие инстанции — МФЦ, БТИ, жилищную инспекцию. Специалисты подскажут вам последовательность действий и помогут избежать типичных ошибок.

Перепланировка квартиры — серьёзный шаг, требующий ответственного подхода. От того, насколько грамотно и законно вы проведёте все работы, зависит не только ваше удобство, но и безопасность. Поэтому не пренебрегайте процедурой согласования, даже если она кажется утомительной. Потратив определённые усилия сейчас, вы избавите себя от множества проблем в перспективе. А если приняли решение узаконить уже сделанную перепланировку — следуйте нашим советам, и у вас всё получится.

Помните, что перепланировка — это не только ваше личное дело, но и вопрос безопасности и комфорта ваших близких и соседей. Действуйте по закону, проявляйте уважение к окружающим, и ваше жильё станет по-настоящему уютным и комфортным, без риска для вас и окружающих.