Если у вас есть второе жилье, его можно сдавать в аренду и получать доход. Однако чтобы избежать возможных неприятных ситуаций, необходимо грамотно продумать все нюансы данного процесса. Вы не знаете, как сдать квартиру в аренду правильно? Мы подготовили для вас выборку информации от профессионалов, которая поможет осветить наиболее актуальные моменты этого процесса.
Подготовка квадратных метров
Сегодня конкуренция на рынке арендной недвижимости достаточно высока. И если вы хотите сдавать ваше недвижимое имущество приличным и ответственным жильцам по выгодной для вас стоимости, то и в самой квартире всё должно быть в полном порядке. Вряд ли с вами захочет иметь дело нормальный арендатор, если во время осмотра выяснится, что смеситель на кухне или в ванной неисправен, на стенах в комнатах старые облезлые обои, а на трубах и батареях системы отопления имеются ржавые потеки.
Оцените квартиру самостоятельно, захотели бы вы в ней жить, если бы вам требовалось жилье? При необходимости выполните косметический ремонт, проверьте проводку, замените неисправные лампочки в светильниках, приведите в порядок сантехнику, сделайте уборку. Весьма желательно наличие хотя бы минимального набора мебели в комнатах, а также кухонной плиты, холодильника, душевой кабины, стиральной машины, электрокипятильника, посуды, постельного белья. Чтобы потенциальные квартиросъемщики могли сразу же въехать и не думать о первичных бытовых проблемах. Это поможет вам быстрее найти жильцов и заявить адекватную цену аренды.
Определение величины платежей
Вы не знаете, как правильно сдать квартиру по разумной и выгодной стоимости? Тщательно проанализируйте объявления на интернет-ресурсах Авито , ЦИАН и других, сравнив ваш объект недвижимости с аналогичными предложениями. Обратите внимание на жилье с сопоставимой площадью, тем же количеством комнат, имеющейся в них меблировкой. Оцените район его местоположения, близость к метро и основным транспортным магистралям.
Размер ставки по аренде зависит от большого количества факторов. Даже приятный вид из окон способен повысить эту величину на десяток процентов. Существенным плюсом также станут наличие интернета, места для стоянки автомобиля у дома и т.д. Заранее определитесь, сколько от изначально заявленных цифр вы сможете скинуть, если клиент решит поторговаться.
Подготовка документов
Прежде чем начать поиск будущих квартиросъемщиков, подготовьте необходимые документы, которые подтвердят ваши права арендодателя и владельца недвижимости. Для этого вам потребуются:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- подтверждающий право собственника договор купли-продажи;
- арендный договор.
Оформление договора аренды
В ходе составления предварительного договора аренды детально продумайте интересующие вас условия. В текст документа следует включить:
- адрес и основные характеристики жилья (количество комнат, метраж, этаж);
- паспортные данные обеих сторон договора;
- реквизиты свидетельства на право собственности;
- срок аренды (по закону максимальный срок составляет 5 лет);
- величину депозита или предоплаты (обычно в размерах ежемесячного платежа) и условия их возврата;
- размер ежемесячных платежей;
- возможность вашего посещения жилья для контроля его текущего состояния;
- условия, при которых договор аренды может быть расторгнут;
- акт приема-передачи жилого объекта.
Оставьте место для внесения реквизитов сторон и подписей.
Чем четче и детальнее будут прописаны те или иные условия, тем лучше. Не забудьте учесть не только свои интересы, но и интересы квартиросъемщиков.
Обязательно согласуйте с будущим жильцом, кто будет оплачивать коммуналку. Перечислите в договоре, какие именно платежи в нее входят, и сроки оплаты.
Вовсе не лишним будет внесение в текст договора запрета на поднайм. Чтобы снявший у вас квартиру человек не использовал ее, к примеру, для посуточной сдачи гастарбайтерам, туристам или любителям плотских утех. Поскольку в этом случае помимо повышенного риска для повреждения интерьера, мебели и техники возможны конфликты и судебные иски со стороны соседей.
В договоре также можно прописать определенные условия проживания, количество и перечень проживающих людей. Например, разрешаете ли вы проживание маленьких детей, длительное присутствие третьих лиц, содержание домашних животных.
Приложите к договору аренды подписанный обеими сторонами акт приема-передачи квартиры, в котором будут указаны все имеющиеся в ней предметы мебели, бытовые приборы, сантехническое и прочее оборудование. В случае возникновения проблем вы сможете по нему быстро определить, все ли вещи на месте. И предъявить соответствующие претензии, потребовав возмещения материального ущерба на задокументированных основаниях.
Поиск жильцов
Вы впервые готовитесь к сдаче жилья и пока не в курсе, как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно? Чтобы упростить себе задачу, обратитесь в соответствующее агентство или к профессиональному риэлтору. Он возьмет на себя переговоры с клиентами, поможет разобраться с документами и определить адекватную стоимость аренды. Да, услуги риэлтора потребуют определенных затрат. Зато вы сэкономите свои нервы и время.
Хотите найти арендаторов самостоятельно? Размещайте объявления на популярных интернет-ресурсах, таких как Авито , ЦИАН и т.п. Не забудьте указать, что жилье сдается без посредников. Это может привлечь квартиросъемщиков, не желающих переплачивать за риэлтерские услуги.
В ходе переговоров с будущим клиентом попросите его рассказать о себе, предъявить паспорт, выясните, где он работает и насколько платежеспособен. Если у вас возникли сомнения в его честности, не стесняйтесь затребовать справку о доходах.
Квартиросъемщик может не согласиться с какими-либо пунктами предложенного вами договора. Решайте эту проблему в конструктивном диалоге. Соглашайтесь на внесение тех изменений, которые для вас не принципиальны, и твердо отстаивайте критически важные пункты.
Регистрация и оплата налогов
Договор успешно заключен? Не забудьте зарегистрировать жильцов по месту их предстоящего пребывания, если они прописаны в другом регионе. Сам договор также должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, если срок его действия составляет не менее одного года. Это необходимо сделать в течение месяца, иначе вам будет грозить штраф в размере 5 тысяч рублей. Попытка уклониться от оформления официального договора чревата штрафом величиной от полутора до двух тысяч.
Вам также нужно будет определиться, как вы будете платить налоги. Это можно сделать, либо купив патент, либо подав налоговикам декларацию НДФЛ, либо оформив статус самозанятого (и платить налог на профессиональный доход).
Как сдать квартиру и свести к минимуму возможный ущерб
Случаи, когда жильцы портят мебель или наносят ущерб интерьеру съемной квартиры, далеко не единичны. Представившийся инженером холостяк-интеллигент может в быту оказаться неаккуратным пьяницей и курильщиком. А молодая пара тихих на первый взгляд студентов вполне способна устраивать на ваших квадратных метрах шумные вечеринки с друзьями.
В связи с этим будет разумным решением вписать в текст договора аренды соответствующее условие. К примеру, такое: «Арендатор принимает на себя обязательство в недельный срок возместить нанесенный ущерб в полном объеме, если в период его проживания будут выявлены повреждения интерьера, мебели, сантехники, электрооборудования и т.д. Возмещение может быть внесено наличными или перечислено на счет арендодателя в банке».
Чтобы обвинения в ущербе не были голословными, в ходе осмотра квартиры с будущим квартиросъемщиком снимите текущее состояние ее интерьера, имеющейся мебели, бытовых приборов, сантехники на смартфон или планшет. В случае выявления повреждений вы сможете предъявить эти снимки и видео в качестве доказательства.
Также у вас есть все основания для оформления страховки на объект недвижимости. Например, от повреждения интерьера, пожара, затопления соседей и т.д. Благодаря наличию страховки вы будете гораздо надежнее защищены от возможных проблем.
Важные нюансы
Не ленитесь периодически проводить проверку состояния квартиры, согласовав с арендатором удобное для этого время. Попутно проверяйте показания счетчиков расхода воды, газа, электроэнергии.
Не забывайте контролировать своевременность оплаты квартиросъемщиком коммунальных платежей, если по договору эта обязанность возложена на него.
Мы рассказали вам, как официально сдать квартиру в аренду. Следует иметь в виду, что если вы решите сдавать жилье «втемную», чтобы сэкономить на налогах, такое решение чревато серьезными проблемами. В случае выявления данного факта налоговики могут потребовать выплатить налоги за последние три года, наложить на вас солидные штрафы и пени за неуплату налога, просрочку подачи декларации и даже завести уголовное дело.
Надеемся, что эта статья была вам полезна.
Используемые материалы
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
