В ушедшем в историю Советском Союзе практически весь жилой фонд за относительно небольшим исключением был государственным. Поэтому квартиру нельзя было ни купить, ни продать. Жилье можно было лишь получить в пользование по распределению на основании установленных государством правил. Для улучшения жилищных условий оставался единственный вариант – обмен по согласию сторон.
В 1991-м году с принятием закона о приватизации в нашей стране была узаконена частная собственность на жилье, и сформировался рынок недвижимости. Однако обменяться жилыми квадратными метрами можно и сегодня, заключив договор мены. Вас интересует, как оформить обмен квартирами с доплатой или без нее? В данном тексте мы постараемся детально ответить на этот вопрос.
Особенности договора мены
Чтобы понять, как оформляется обмен квартир, нужно сначала выяснить, что подразумевает под собой договор мены. Традиционное понимание слова «обмен» в отношении жилой площади означает передачу друг другу собственниками жилья прав на имеющуюся у них недвижимость, если они считают ее равноценной. Но на деле смысл этого слова в наши дни остался лишь чисто номинальным.
По сути, договор мены сегодня подразумевает сделку взаимной купли-продажи. От обычной купли-продажи она отличается тем, что:
- обе стороны, заключающие такой договор, одновременно являются и продавцами, и покупателями;
- в качестве оплаты выступают не деньги, а другая недвижимость;
- в случае различия финансовых оценок жилых объектов разница их стоимости вносится деньгами как доплата.
Важным преимуществом договора мены является возможность сторон вернуть себе прежнее жилье, если сделка по каким-либо причинам будет признана недействительной.
Как обменяться квартирами при их значительной неравноценности? В подобной ситуации вы можете воспользоваться альтернативной сделкой, которая также обычно называется встречной продажей. Ею пользуются, когда разменивают, к примеру, трехкомнатную квартиру на двухкомнатную и комнату или две «однушки» на «двушку», а также в широком ряде других случаев. При этом одновременно заключаются отдельные договоры на покупку и продажу каждого объекта недвижимости, а самих участников сложной составной сделки становится трое или более.
Пошаговая процедура
Для заключения договора мены от его участников требуется найти нужный вариант квартиры, произвести оценку, оформить документы, выполнить проверку документов другой стороны сделки, согласовать текст договора и в итоге подписать его.
Поиск вариантов
Искать подходящее для обмена жилье можно разными способами. Например, проанализировать предложения на Авито, Домклик и других аналогичных ресурсах, дать собственные объявления в интернете. Однако в первую очередь поспрашивайте знакомых, родственников, коллег. Возможно, им известны те, кто сам ищет жилищный обмен. Поиск по рекомендации более надежен, поскольку снизит вероятность столкновения с мошенниками и махинаторами.
Будьте готовы к тому, что поиск обмена может затянуться на длительное время, поскольку найти именно тот вариант, при котором вы действительно захотите поменяться жильем с другим собственником, порой очень непросто.
Оценка квартир
Наконец вы нашли удачный вариант в подходящем для вашей будущей жизни доме. Теперь вам предстоит выяснить, какова разница в стоимости предполагающихся к обмену жилых объектов, поскольку двух одинаковых квартир не бывает. Даже если совпадают метраж и количество комнат, этаж и планировка, жилье отличается друг от друга:
- местоположением,
- качеством ремонта,
- наличием поблизости той или иной транспортной и социальной инфраструктуры,
- годом постройки дома,
- видом из окон и целым рядом других факторов.
К примеру, квартира на верхнем этаже может открывать шикарную обзорность, но при этом быть легко проницаемой для шума расположенных на техническом этаже лифтовых механизмов. А привлекательное жилье на первом или втором этаже проигрывает ввиду риска более легкого проникновения воров, а также повышенной запыленности и загазованности, производимой уличным транспортом и т.д.
Оценку будущего обмена-покупки можно выполнить самостоятельно, проведя на интернет-ресурсах мониторинг схожих по площади и количеству комнат предложений в том же районе. Но следует помнить, что предварительное впечатление может кардинально поменяться впоследствии, если вы не учтете какой-либо из факторов, влияющих на цену жилья и, что очень важно, на комфортность будущего проживания в нем.
Более надежный вариант – приглашение независимого профессионального оценщика. За относительно небольшие деньги он выполнит для вас всесторонний анализ, дав подробные разъяснения по каждому интересующему вас пункту.
Получившиеся в итоге оценки суммы стоимости обеих готовящихся к обмену квартир останется согласовать с другой стороной, чтобы определить разницу в цене и удовлетворяющую обоих участников сделки величину доплаты, если она нужна.
Оформление документов
В перечень основных документов, которые потребуются от вас для заключения договора мены, входят:
- общегражданский паспорт владельца жилых квадратных метров,
- документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру,
- выписка из ЕГРН,
- кадастровый паспорт обмениваемой недвижимости,
- справки, подтверждающие отсутствие долгов по коммуналке и налогам,
- справка о составе вашей семьи,
- квитанция оплаты государственной пошлины,
- заявление с просьбой о регистрации сделки,
- текст договора.
Если вы являетесь собственником квартиры и при этом состоите или ранее состояли в браке, от вас также потребуется предоставить свидетельство о браке или его расторжении и нотариально заверенное письменное согласие супруги/супруга, если жилье было приобретено вами в период действия брачных обязательств.
Ваша квартира находится в залоге у банка, поскольку вы купили ее с использованием ипотечного кредита? В таком случае вам придется получить согласие банка на сделку.
Составление текста договора
Как происходит обмен квартирами с доплатой с точки зрения оформления договора? Вы выполнили оценку обеих квартир, согласовали ее с представителем другой стороны сделки и выяснили, кто кому должен внести доплату. Не верьте на слово человеку, обещающему доплатить вам разницу в цене после подписания договора. Обязательно вносите все финансовые условия в его текст, изложив их кратко и четко в предложениях, не подразумевающих двойной трактовки.
В качестве доплаты могут фигурировать не только деньги, но и, например, автомобиль, парковочное место, новый ремонт, мебель и т.д. Интересы каждой из сторон должны быть учтены и отражены в договоре с максимальной полнотой, чтобы был исключен риск последующего оспаривания сделки. Обратите особое внимание на текст в том случае, если в сделке фигурируют несовершеннолетние или недееспособные собственники. Поскольку в этом случае для ее проведения потребуется получить согласие органов опеки.
Если вы сомневаетесь в собственных способностях грамотно сформулировать текст договора, есть смысл обратиться к профессионалам – юристам и риелторам. Это даст возможность существенно снизить риски и обеспечить чистоту сделки. Опытные специалисты также помогут с составлением документов, проверят объекты недвижимости на наличие «подводных камней» в виде незаконной перепланировки и т.п.
Ваше право собственности, как владельца новой квартиры, возникнет после регистрации договора в Росреестре.
Налоги
Как происходит обмен квартирами с учетом необходимости уплаты налогов? Поскольку с точки зрения налоговой службы обмен представляет собой две сделки купли-продажи, то на них распространяются все установленные законодательством правила налогообложения. Если вы владеете квартирой менее 5 лет, нужно будет оплатить 13-процентный налог от разницы цен покупки и продажи. При этом можно воспользоваться правом налогового вычета.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Используемые материалы
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru.
