Покупка квартиры с обременением требует определенных знаний и подготовки. В статье мы рассмотрим основные моменты, которые следует учесть, чтобы сделка прошла без риска.
Какие бывают обременения
Право собственности на недвижимость осуществляют тремя способами:
- Владение.
- Пользование.
- Распоряжение.
Обременение – это некое ограничение на владение и возможности распоряжаться этой недвижимостью.
То есть, вы можете жить в квартире, но никто кроме вас не может это делать, или вы не можете продать квартиру без разрешения банка.
Юрист Ольга Любомирова рассказывает:
«Обременения бывают разные. Бывает запрет на регистрационные действия – так называемый арест. А бывает залог в силу закона – ипотека».
Запрет на регистрационные действия
Он бывает двух видов:
- Арест, наложенный судом в рамках какого-либо разбирательства. Пока судебное разбирательство не завершится, квартира будет находиться под арестом.
- Арест, наложенный судебными приставами – это обеспечительная мера, которую налагают, когда у владельца объекта недвижимости есть непогашенный заём или задолженность по алиментам. В таком случае недвижимое имущество будет арестовано, пока собственник не погасит долг: хозяин не сможет ни продать квартиру, ни сдать её в аренду, но он может в ней жить.
Залог в силу закона
Такой вид обременения знаком тем, кто купил квартиру в ипотеку. В этом случае имущество покупателя находится в залоге у банка. Если жильё куплено в ипотеку, информация об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Росреестр не будет регистрировать переход права собственности от банка на нового владельца до тех пор, пока покупатель не выплатит весь ипотечный кредит. Запись о залоге будет удалена только после получения информации о погашении ипотеки.
Жильё также может быть передано в залог юридическому или физическому лицу в обеспечение исполнения каких-либо обязательств, принятых на себя владельцем квартиры. Например, по выплате займа.
Ещё два вида обременения – аренда и рента.
Рента
Если человек получает квартиру в собственность в обмен на то, что обязуется содержать её владельца, такое обременение называется рентой. Как правило, договор ренты заключают пожилые больные люди, у которых нет близких родственников. Плательщик ренты ухаживает за владельцем квартиры, покрывает все его расходы, пока не закончится срок действия такого договора. Обычно подобный договор заключают до конца жизни получателя ренты.
Рентодатель может продать квартиру только после того, как станет её полноправным собственником.
Аренда
Владелец квартиры может продать жильё, которое он сдаёт в аренду. Наём оформляют соответствующим договором. Если срок договора не истёк, арендатор имеет полное право в нём жить: по закону просто взять и выселить арендатора нельзя. Зарегистрирован договор аренды в Росреестре или нет, он всё равно имеет юридическую силу.
Новый владелец квартиры может снять это обременение, если он досрочно расторгнет договор аренды, выполнив все прописанные в нём условия.
Скрытые формы обременения
«Отказники»
Есть те, кто отказался приватизировать жильё, когда это можно было сделать бесплатно. Такие «отказники» имеют право пожизненного проживания в квартире, где они прописаны.
Если мошенники продали вам такое жильё, выселить квартиранта не получится ни при каких обстоятельствах.
Завещательный отказ
Собственник может завещать свою квартиру с каким-то условием. Например: «Завещаю квартиру Пете при условии, что там будет проживать Вася».
С проживанием этого Васи придётся мириться не только наследнику недвижимости, но и тому, кто купит эту квартиру. Выселить жильца можно будет только через суд. Но для этого потребуются очень веские основания.
Дольщики
В число собственников жилья могут входить несовершеннолетние. Это особенно частая история для квартир, купленных на материнский капитал. Детям обязательно должны быть выделены доли владения квартирой. Случается, что родители этого не сделали – случайно или нарочно, и продают квартиру. Если ребёнок знает об этом, он может предъявить свои права на недвижимость, и сделка будет признана недействительной: новый собственник потеряет и жильё, и деньги.
Один из частых способов мошенничества – подделка документов о продаже доли: то есть, фактически на момент сделки у части квартиры будет законный владелец.
Можно ли купить квартиру с обременением ипотекой
Квартиру с обременением можно и продать, и купить. Для этого нужно обратиться к держателю залога – то есть в банк, который выдал ипотечный кредит. Если после проверки документов банк одобрит сделку, то банковские менеджеры просто переоформят залог на нового владельца и сами отправят обновлённые данные о квартире в Росреестр.
Если прежний владелец квартиры решил продать её потому, что накопил задолженность по ЖКХ, штрафы и неустойки по кредиту, его обязательства не могут быть перенесены на нового собственника ни при каких условиях.
Как купить квартиру с обременением
Для покупки жилья с залоговым ограничением необходимо выяснить, кто именно является залогодержателем.
Если это банк , то у него имеются собственные схемы продажи такой собственности:
- Действие залога может быть прекращено после полного погашения долга. То есть долговые обязательства погашаются ещё до оформления продажи квартиры.
- Залог утрачивает силу после прекращения права собственности бывшего владельца в процессе регистрации сделки купли-продажи.
Второй вариант более безопасен для покупателя. Все условия сделки прописываются в договоре купли-продажи, который передаётся в банк-кредитор. В договоре указывают, что деньги покупателя будут в приоритетном порядке направлены на погашение кредита. Сами деньги вносятся на специальный банковский счёт. После завершения официального оформления договора купли-продажи необходимая сумма в электронном виде направляется на погашение кредитной задолженности. Информация об этом поступает из банка в Росреестр, и сделка регистрируется. Остаток денег банк перечисляет на счёт продавца.
Также покупатель может переоформить ипотеку на себя и продолжать выплачивать её вместо бывшего владельца недвижимости. Преимущество такого решения состоит в том, что не потребуется закрывать кредит сразу. С другой стороны, обременение не позволит свободно продать жильё или выполнить в нём перепланировку без разрешения от залогодержателя.
Если квартира находится в залоге у юридического или физического лица , ситуация будет такой же. Для продажи хозяину жилья придётся получить разрешение на сделку у залогодержателя. При этом покупателю нужно выяснить, при каких условиях действие залога будет прекращено, чтобы обязательства по залогу не легли на него.
Сложности при покупке квартиры с обременением
- Продавец ипотечной квартиры может получить от вас задаток для погашения кредита, погасить его, а затем отказаться от сделки. В этой ситуации добиваться возврата денег придется через суд. Процесс может растянуться на несколько лет.
- Покупатель может купить квартиру с жильцами, которых не сможет выселить до завершения срока аренды. Такая ситуация возможна, если продавец квартиры сдал её в аренду. Обезопасить себя от подобного не всегда можно – если квартира сдана менее чем на год, в Росреестре не будет информации о такой сделке.
- Если после завершения сделки купли-продажи выяснится, что в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, органы опеки не дадут его выписать с жилплощади. Сделка будет признана недействительной.
- Мошенники часто продают недвижимость с обременением по договору ренты. В результате покупателю достаётся квартира с жильцом, которого невозможно выселить.
- Ещё один вариант подлога документов – оформление завещательного отказа, не регистрирующегося в Росреестре. Покупатель также получает квартиру с жильцом, которого не выселить.
Сведения о том, что квартира находится под арестом или в ипотеке, отражаются в ЕГРН. Любые сделки, выполненные в обход этого, являются мошенничеством и будут признаны недействительными.
Если вы все-таки решили покупать квартиру с обременением, лучше обратиться к опытным и проверенным специалистам – юристам и риелторам. Они знают обо всех нюансах подобных сделок, смогут тщательно проверить представленные документы, изучат информацию о заёмщике, квартире, закладной и условиях ипотеки. Тогда ваша сделка пройдёт максимально безопасно.
