Обычно люди считают, что титул – это почетное звание, подчеркивающее особый статус человека. Однако в сфере страхования титулом называется право обладания определенным объектом недвижимости. В этом материале мы подробно расскажем, что это и зачем оно нужно.
Когда требуется
Главная цель данного вида страхования – защита права собственности на городскую квартиру, загородный дом, земельный участок. Помимо жилых объектов страхование титула распространяется и на другие виды недвижимости. Это могут быть строения или здания хозяйственного, промышленного, коммерческого назначения – гаражи, бани, мастерские, офисы и т.д.
Приобретение полиса страхования титула не является обязательным. Он не понадобится, если вы по договору долевого участия покупаете жилье в новостройке, которая пока еще не сдана в эксплуатацию. Однако, как показывает практика, банки могут включать оформление страховки титула в перечень требований к ипотеке, выдаваемой для приобретения квартиры на «вторичке».
Покупка недвижимости на вторичном рынке – основная область применения титульного страхования. В подобном случае у дома, квартиры или иного объекта уже был, как минимум, один владелец. С этим фактом связан ряд возникающих рисков. При некоторых условиях ваша сделка купли-продажи может быть через суд признана недействительной. И вы потеряете не только честно приобретенную собственность, но и вложенные в нее деньги.
Как работает
Полис страхования титула дает защиту в ситуациях предъявления претензий со стороны наследников бывшего владельца недвижимости, его неожиданно проявившихся родственников и в ряде других спорных случаев. Страховка возмещает ущерб, понесенный страхователем – покупателем собственности в результате частичной или полной потери прав на владение ею. Это может произойти по не зависящим от страхователя причинам, подкрепленным решением соответствующей судебной инстанции.
К примеру, страховой полис защитит от финансовых потерь, если проданная прежним владельцем недвижимость была им приобретена в браке. И претензии на нее выдвинула супруга (бывшая или действующая) или дети продавца. Еще один вариант – оспаривание сделки в связи с тем, что на момент ее совершения прежний владелец проходил процедуру банкротства. Если суд примет решение в пользу кредиторов должника, риск потери прав на недвижимость и невозврата уже уплаченных денег будет очень велик.
При наступлении подобного страхового случая компания-страховщик возместит полученный ущерб в рамках суммы, которая была указана в договоре титульного страхования.
В качестве основных особенностей страховки данного типа можно назвать:
- Добровольность страхования. Российское законодательство и Гражданский кодекс не включают его в разряд обязательных. Хотя некоторые банки выставляют наличие страховки титула условием для получения ипотечного кредита.
- Частота использования в сделках с коммерческой недвижимостью. Данный вид страхования весьма востребован в ситуациях, когда заемщик и покупатель – юридическое лицо.
- Значительная длительность действия договора. После ряда изменений в отечественном законодательстве многие ипотечные заемщики выбирают полис с максимальной длительностью страхования.
- Выгода и для заемщика ипотеки, и для банка. Кредитно-финансовая организация стремится снизить свои риски по ипотеке, а заемщику страхование титула дает дополнительную уверенность в надежной защищенности финансовой части сделки.
В договор страхования не включаются такие ситуации, как реконструкция, перестройка или полное уничтожение объекта. В реальной практике титульное страхование может быть включено в комплексный полис, например, вместе со страхованием здоровья и жизни.
Риски утраты титула
В число основных рисков, возникающих в результате приобретения недвижимости на вторичном рынке, входят следующие ситуации:
- Вы купили квартиру, дом, гараж, офис, но через некоторое время появились с претензиями наследники или ранее неизвестные родственники бывшего владельца недвижимости.
- Выявились неучтенные собственники, имеющие законные права владения частью проданного вам объекта (например, комнатой в квартире).
- Были нарушены права несовершеннолетних или недееспособных совладельцев недвижимости.
- Подпись покупателя или продавца на договоре была признана сфальсифицированной.
- Продажа была совершена юридическим или физическим лицом, которое не являлось реальным собственником.
- В результате выявленных нарушений процедуры или ошибок в документах была оспорена какая-либо из сделок, ранее проводившихся с данной недвижимостью.
- Выявились нарушения, совершенные в ходе приватизации объекта.
Приведенный перечень далеко не полон, поскольку реальная жизнь порой устраивает людям самые неожиданные и непредсказуемые сюрпризы. Но наиболее распространенные ситуации связаны с нарушениями прав наследников, супругов, детей.
Грамотные риэлторы стараются заранее выявить факты наличия у продавца внебрачных или рожденных в прошлых браках детей, нахождения одного из фактических совладельцев недвижимости в тюрьме или в армии. Но своевременно открыть подобные обстоятельства удается далеко не всегда.
Срок исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости на вторичном рынке составляет десять лет. Всё это время будет существовать риск появления неучтенных родственников или совладельцев с претензиями на право владения собственностью.
Стоимость
Средняя стоимость полиса защиты титула обычно составляет от 0,3% до 2,5% от кадастровой стоимости недвижимости или ее цены по договору купли-продажи. Некоторые страховщики применяют «плавающие» формы расчета.
При определенных условиях могут использоваться повышающие коэффициенты. В число наиболее значимых условий, оказывающих влияние на стоимость страховки, обычно входят:
- срок действия полиса;
- оценочная стоимость имущества, покупаемого с использованием ипотеки;
- статус заемщика (им может быть не только физическое лицо, но и организация);
- параметры договора ипотеки;
- прогноз величины риска.
Повлиять на цену полиса также могут количество ранее совершенных с объектом сделок, сроки их давности и те основания, на которых недвижимость досталась ее прежним владельцам. Оплата полиса может выполняться как одним взносом, так и в рассрочку.
На что следует обращать внимание при покупке полиса
Страхование титула относится к достаточно сложным с юридической точки зрения сделкам. Поэтому к процедуре подготовки документов и их подписания нужно подойти очень ответственно. Помощь опытных в данном виде страхования специалистов будет совсем не лишней. Рекомендуем обращать особое внимание на следующие моменты:
- Продолжительность действия договора. Это может быть срок от одного до десяти лет. Поскольку ипотека обычно предоставляется на многолетний период, то и страховку выгоднее оформлять более длительную.
- Расчет взносов по годам. Наиболее существенные выплаты, как правило, приходятся на начальные годы действия страхового полиса. Но заемщик может быть заинтересован в более равномерном распределении платежей.
- Формула расчета. Весьма значимый момент в ней – адекватная привязка к реальной стоимости квартиры, дома, земельного участка. Чтобы в ситуации страхового случая возмещение ущерба было максимальным.
- Точность описания застрахованных рисков. Отказ от выплаты возмещения может быть обоснован непризнанием произошедшей ситуации страховым случаем. Чтобы подобного не произошло, описания подпадающих под условия договора страховых случаев следует определять и формулировать максимально четко.
Внимательный учет всех указанных выше моментов даст возможность превратить титульное страхование в эффективный ресурс защиты интересов покупателя недвижимости. Относительно невысокая цена полиса повышает его привлекательность и для ипотечного заемщика, и для кредитно-финансовой организации.
Требующиеся документы
Чтобы оформить полис титульного страхования, ипотечный заемщик должен собрать и представить соответствующий пакет документов, в числе которых:
- паспорт покупателя;
- паспорт продавца и документальное подтверждение его дееспособности;
- документы установления права собственности – свидетельство о госрегистрации, выписка из домовой книги и из ЕГРН;
- поэтажный план объекта;
- заключение органов опеки в случае, если доля в имуществе принадлежала несовершеннолетним родственникам.
В зависимости от требований конкретного страховщика могут понадобиться и другие документы.
Как правило, договор страхования титула заключается до сделки по приобретению недвижимости. Однако если в силу каких-то обстоятельств это сделано не было, приобрести полис можно и после нее. Но не после наступления страхового случая.
Нестраховые случаи
В титульном страховании, как и в страховках других видов, предусматривается ряд ситуаций, когда возмещение ущерба признается невозможным. Подобное случается, например, при:
- повреждении объекта в результате военных действий;
- его уничтожении или изъятии по решению государственных органов;
- разрушении в ситуации ядерного взрыва и т.п.
Если право собственности было утрачено по собственной вине покупателя, то рассчитывать на возмещение ему тоже не стоит. Это возможно, к примеру, в результате самодеятельной перепланировки, которая не была согласована с банком и компанией-страховщиком. Еще один неприятный вариант – изъятие квартиры по суду за долги по ипотеке.
Мы надеемся, что изложенная выше информация поможет вам более уверенно определиться с условиями и сроком заключения договора титульного страхования.
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
