Классическая продажа жилой квартиры на вторичном рынке представляет собой стандартный размен квадратных метров на деньги. Однако по мере роста цен на недвижимость растет и процент так называемых альтернативных продаж. Эта тенденция вызвана тем фактом, что у покупателей не хватает имеющихся у них финансовых средств на полную оплату покупки, и они задействуют в сделке то жилье, в котором живут сами. Альтернативный способ продажи квартиры – что это? Мы проанализировали информацию по теме и предлагаем вам детальный ответ на данный вопрос.
Разбираемся в термине «альтернативная продажа»
Законодательно закрепленной формулировки для такой терминологии нет. Однако риелторы подразумевают под ней процедуру, при которой собственник жилой недвижимости одновременно совершает как минимум две сделки: продажу своего жилья и покупку нового с доплатой или без нее. Говоря иными словами, альтернативка – это жилищный бартер. При этом покупатель квартиры собственника и продавец его нового жилья могут быть как одним и тем же человеком, так и разными людьми. То есть в последнем случае в сделке участвуют три человека.
В принципе, количество участников цепочки альтернативных продаж никак не ограничено и может быть значительно больше чем трое. Но с каждой новой сделкой, входящей в цепочку, сложность всей процедуры возрастает, а сроки ее завершения увеличиваются вместе с рисками.
В связи со сказанным выше самостоятельно согласовать и соблюсти все условия многоэтапной альтернативной сделки достаточно сложно. Поэтому обычно для ее проведения привлекаются профессиональные риелторы и юристы с большим опытом работы на рынке недвижимости.
Разновидности альтернативных сделок
На вопрос: что значит альтернативная продажа квартиры, есть четыре основных варианта ответа:
- Равнозначный обмен . В данной схеме владельцы недвижимости заключают между собой встречные договоры купли-продажи, при которых схожие по своим параметрам квартиры меняют собственников без фактического внесения финансовой оплаты сделок.
- Неравнозначный обмен . Поскольку оценка стоимости квартир может существенно различаться, владелец более дорогой недвижимости в результате закрытия сделок получает доплату в размере разницы в их цене.
- Разъезд . Собственник, предлагающий к продаже квартиру большой площади (трех-, четырех-, пятикомнатную), получает за нее несколько жилых объектов (две однушки, однушку и двушку и т.д.).
- Съезд . Владельцы нескольких относительно небольших квартир или квартиры и комнаты меняют их на одну более просторную жилплощадь.
Количество последующих вариантов, при которых цепочка продаж разрастается за счет увеличения числа включенных в нее альтернативных сделок, ограничено фактически только нарастанием степени их сложности и затратности по времени.
Преимущества
Чтобы вы могли лучше уяснить, что такое альтернативная продажа квартиры на вторичке, укажем основные преимущества данной схемы:
- Покупателю не требуется обязательное наличие значительной финансовой суммы.
- У продавца нет необходимости арендовать жилье или переселяться к родственникам на период поиска новой квартиры после продажи старой.
- После завершения сделки можно сразу же въезжать в новое жилье.
- Продавцы, участвующие в альтернативных сделках, зачастую готовы снизить свои финансовые запросы ради ускорения процесса.
- Юридическая проверка всех документов и условий может быть выполнена не одним, а сразу несколькими квалифицированными юристами.
Недостатки
Поскольку данный способ достаточно сложен, то у него есть и определенные минусы. А именно:
- В случае если кто-либо из участников цепочки внезапно передумает и откажется выполнять свои обязательства, это станет причиной срыва сделок и между другими участниками.
- Если продавец неожиданно решит изменить стоимость своей недвижимости в сторону увеличения, покупателю может не хватить тех средств, которые он планировал получить за свою квартиру, поэтому покупателю придется в срочном порядке изыскивать дополнительные финансовые ресурсы.
- Росреестр может отказать в регистрации какого-либо из договоров купли-продажи, что также может сорвать выполнение обязательств по цепочке и доставить неприятности ее участникам.
- С увеличением количества участников вырастают сроки выполнения всех согласований, оформления и юридической проверки требующихся документов.
Процедурные моменты
Выше мы уже выяснили, что значит альтернативная продажа квартиры в объявлении. Теперь проясним саму процедуру. По сути, процесс организации и оформления альтернативной сделки в значительной степени схож с оформлением сделки купли-продажи.
Всё начинается с поиска подходящих объектов недвижимости, которые соответствуют интересам сторон будущей сделки. Искать их можно как с помощью объявлений на Авито или Домклик, так и по личным связям. Поиск через родственников, знакомых или коллег в определенной степени снижает риск нарваться на квартирных махинаторов.
Наконец нужные объекты найдены. И все заинтересованные лица согласовали первоначальный план действий. Далее следует этап сбора и проверки требующихся документов, а также проверка самих жилых объектов. В перечень документов помимо паспортов и выписок из ЕГРН необходимо включить кадастровые паспорта, справки о составе семей, согласия бывших или нынешних супругов, если квартиры приобретались в браке, а также согласия органов опеки, если в числе собственников обнаружились несовершеннолетние дети или недееспособные лица.
Все условия сделок следует детально отразить в договорах купли-продажи. И здесь будет сложно обойтись без помощи квалифицированных юристов.
В договорах необходимо указать:
- предмет договора,
- согласованную стоимость недвижимости, которая может определяться независимыми профессиональными оценщиками,
- адреса жилых объектов,
- их кадастровые номера,
- обязанности продающей стороны (например, к согласованному времени обеспечить выписку всех прописанных в квартире и т.п.),
- величину доплаты и условия ее передачи,
- сроки перемещения жильцов в новое жилье и т.д.
Также подготавливаются расписки и акты приема-передачи. На последнем этапе подготовки документального пакета готовятся справки об отсутствии задолженности по ЖКХ, налогам и т.д.
В согласованных условиях и одобренной всеми сторонами очередности действий должны быть отражены:
- время, место и последовательность визирования договоров,
- способы взаимных финансовых расчетов, если в сделках фигурируют доплаты,
- порядок открытия счетов для взаиморасчетов, организационных расходов, форма доступа к ним и суммы на счетах,
- необходимость допуска к документам юристов и риелторов.
Для успешного завершения сделок документы по ним должны быть направлены в Росреестр. Права собственности переходят к новым владельцам сразу после регистрации договоров в Росреестре. После этого подписываются акты приема-передачи, и происходит освобождение жилплощадей их бывшими собственниками и жильцами.
Проведение взаиморасчетов
Обычно в многоэтапных сделках не проводятся расчеты напрямую по каждому договору. Перечисление итоговой доплаты выполняется на расчетный счет конечного получателя. Передачу денег можно совершить, например, наличными через банковскую ячейку, которая станет доступна лишь после полного завершения всех сделок.
Еще одна вполне удобная форма денежного расчета – аккредитив. При его применении средства блокируются на специально открытом для этого счете. После перехода прав собственности всех участников сделки доступ к ним открывается конечному получателю. В случае повышенной сложности процедуры может быть открыто несколько счетов-аккредитивов и т.д.
В ситуации, когда доплата от одной сделки направляется для использования в другой сделке цепочки, может потребоваться оформление дополнительных соглашений, которые станут подтверждением исполнения отдельными участниками принятых ими на себя финансовых обязательств. Если доплаты имели место, не стоит забывать об уплате соответствующих налогов.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Используемые материалы
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
