Классическая продажа жилой квартиры на вторичном рынке представляет собой стандартный размен квадратных метров на деньги. Однако по мере роста цен на недвижимость растет и процент так называемых альтернативных продаж. Эта тенденция вызвана тем фактом, что у покупателей не хватает имеющихся у них финансовых средств на полную оплату покупки, и они задействуют в сделке то жилье, в котором живут сами. Альтернативный способ продажи квартиры – что это? Мы проанализировали информацию по теме и предлагаем вам детальный ответ на данный вопрос.
Законодательно закрепленной формулировки для такой терминологии нет. Однако риелторы подразумевают под ней процедуру, при которой собственник жилой недвижимости одновременно совершает как минимум две сделки: продажу своего жилья и покупку нового с доплатой или без нее. Говоря иными словами, альтернативка – это жилищный бартер. При этом покупатель квартиры собственника и продавец его нового жилья могут быть как одним и тем же человеком, так и разными людьми. То есть в последнем случае в сделке участвуют три человека.
В принципе, количество участников цепочки альтернативных продаж никак не ограничено и может быть значительно больше чем трое. Но с каждой новой сделкой, входящей в цепочку, сложность всей процедуры возрастает, а сроки ее завершения увеличиваются вместе с рисками.
В связи со сказанным выше самостоятельно согласовать и соблюсти все условия многоэтапной альтернативной сделки достаточно сложно. Поэтому обычно для ее проведения привлекаются профессиональные риелторы и юристы с большим опытом работы на рынке недвижимости.
На вопрос: что значит альтернативная продажа квартиры, есть четыре основных варианта ответа:
Количество последующих вариантов, при которых цепочка продаж разрастается за счет увеличения числа включенных в нее альтернативных сделок, ограничено фактически только нарастанием степени их сложности и затратности по времени.
Чтобы вы могли лучше уяснить, что такое альтернативная продажа квартиры на вторичке, укажем основные преимущества данной схемы:
Поскольку данный способ достаточно сложен, то у него есть и определенные минусы. А именно:
Выше мы уже выяснили, что значит альтернативная продажа квартиры в объявлении. Теперь проясним саму процедуру. По сути, процесс организации и оформления альтернативной сделки в значительной степени схож с оформлением сделки купли-продажи.
Всё начинается с поиска подходящих объектов недвижимости, которые соответствуют интересам сторон будущей сделки. Искать их можно как с помощью объявлений на Авито или Домклик, так и по личным связям. Поиск через родственников, знакомых или коллег в определенной степени снижает риск нарваться на квартирных махинаторов.
Наконец нужные объекты найдены. И все заинтересованные лица согласовали первоначальный план действий. Далее следует этап сбора и проверки требующихся документов, а также проверка самих жилых объектов. В перечень документов помимо паспортов и выписок из ЕГРН необходимо включить кадастровые паспорта, справки о составе семей, согласия бывших или нынешних супругов, если квартиры приобретались в браке, а также согласия органов опеки, если в числе собственников обнаружились несовершеннолетние дети или недееспособные лица.
Все условия сделок следует детально отразить в договорах купли-продажи. И здесь будет сложно обойтись без помощи квалифицированных юристов.
В договорах необходимо указать:
Также подготавливаются расписки и акты приема-передачи. На последнем этапе подготовки документального пакета готовятся справки об отсутствии задолженности по ЖКХ, налогам и т.д.
В согласованных условиях и одобренной всеми сторонами очередности действий должны быть отражены:
Для успешного завершения сделок документы по ним должны быть направлены в Росреестр. Права собственности переходят к новым владельцам сразу после регистрации договоров в Росреестре. После этого подписываются акты приема-передачи, и происходит освобождение жилплощадей их бывшими собственниками и жильцами.
Обычно в многоэтапных сделках не проводятся расчеты напрямую по каждому договору. Перечисление итоговой доплаты выполняется на расчетный счет конечного получателя. Передачу денег можно совершить, например, наличными через банковскую ячейку, которая станет доступна лишь после полного завершения всех сделок.
Еще одна вполне удобная форма денежного расчета – аккредитив. При его применении средства блокируются на специально открытом для этого счете. После перехода прав собственности всех участников сделки доступ к ним открывается конечному получателю. В случае повышенной сложности процедуры может быть открыто несколько счетов-аккредитивов и т.д.
В ситуации, когда доплата от одной сделки направляется для использования в другой сделке цепочки, может потребоваться оформление дополнительных соглашений, которые станут подтверждением исполнения отдельными участниками принятых ими на себя финансовых обязательств. Если доплаты имели место, не стоит забывать об уплате соответствующих налогов.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
