Приобретающие и продающие жилье российские граждане порой пытаются схитрить, скрывая реальные условия сделок. Наиболее часто встречающаяся ситуация – занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости (ДКП). Однако такие действия чреваты серьезными негативными последствиями. В данном тексте мы расскажем вам о подобных схемах и тех рисках, которые принимают на себя нечистоплотные участники рыночных операций.
Зачем это делается
В риелторской деятельности ситуация, когда покупатель или продавец недвижимого имущества предлагает существенно уменьшить в документах цену квартиры, далеко не редкость. Занижение стоимости жилых квадратных метров в договоре купли-продажи, к примеру, с шести до трех миллионов дает возможность покупателю скрыть свои незадекларированные доходы, а продавцу – сэкономить на уплате налога (в соответствии со статьей 214.10 Налогового кодекса РФ получаемый гражданами от продажи недвижимой собственности доход подлежит налогообложению по ставке 13%).
На первый взгляд может показаться, что в подобном предложении нет ничего страшного. Поскольку статья 421 Гражданского кодекса гарантирует свободу договорных отношений. По сути, продавцу предоставлено законом право прописать в договоре ту сумму, какую он захочет. После чего можно заключить допсоглашение с покупателем, передав деньги через банковскую ячейку и подтвердив итоговый финансовый расчет расписками. На деле такая опасная практика несет в себе риски для обеих сторон сделки с недвижимостью.
Сегодня условия каждого ДКП отражаются в Росреестре. В случае возникновения спорных ситуаций именно указанная в официальном договоре сумма станет обоснованной и законной, если дело дойдет до суда.
Риски покупателя
Покупатель является более уязвимой стороной в ситуации занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.
Ситуация 1
Если данный факт всплывет в суде, покупателя признают недобросовестным участником сделки, поскольку он осознанно пошел на сговор и, тем самым, на нарушение налогового законодательства.
В конечном итоге сделка может быть признана недействительной. И продавец, получив обратно право владения проданной недвижимостью, должен будет вернуть покупателю только те деньги, которые прописаны в договоре. Предъявить убедительные доказательства того, что величина оплаты за приобретенную квартиру в реальности была более высокой, вряд ли удастся.
Вариантов для инициации судебного разбирательства, как минимум, несколько. Например:
- внезапно выяснилось, что в продаваемой квартире прописан родственник собственника, отказавшийся от приватизации своей доли, но оформивший право пожизненного проживания в ней;
- нынешний или бывший супруг, во время брака с которым собственник приобретал недвижимость, не согласился на сделку;
- ДКП нарушает права несовершеннолетних, и органы опеки заблокировали сделку;
- Квартира была получена в наследство, но неожиданно свои права на нее заявили другие родственники и т.д.
Поскольку суд примет во внимание только законную стоимость недвижимости, которая указана в ДКП, доказать, что в реальности покупатель заплатил больше, будет крайне трудно или вовсе невозможно. Следовательно, он потеряет и купленное жилье, и существенную часть внесенной за него оплаты.
Ситуация 2
Оказаться втянутым в судебное разбирательство покупатель может даже в том случае, когда с момента сделки прошло некоторое время. Такое случится, к примеру, если продавец наберет кредитов и, не имея возможности их обслуживать, решит признать себя банкротом.
Анализом его финансового состояния будет заниматься назначенный судом управляющий. Он наверняка проанализирует относительно недавнюю сделку с недвижимостью. Если управляющий решит, что продажа квартиры имела целью сокрытие ценного имущества, сделка будет признана недействительной. И заниженная цена продажи станет весомым аргументом в пользу этого.
В данном случае признание покупателя жилья недобросовестным участником сделки автоматически ухудшит его положение. Подобное часто случается при покупках квартир у родственников. Большинство таких рассмотрений заканчивается судебным расторжением ДКП и отменой перехода прав собственности.
Ситуация 3
Также значимым моментом станет невозможность оформления налогового вычета на реальную величину оплаты за приобретенные квадратные метры. Вычет будет оформлен только на цену, указанную в ДКП.
Ситуация 4
Еще один возможный минус – если продавец решит перепродать недвижимость ранее, чем через три года (отсечка налогооблагаемого периода), разница между указанной в предыдущем ДКП стоимостью и реальными цифрами окажется значительной. Следовательно, и размер налога будет выше.
Риски продавца
Чем опасно занижение стоимости квартиры в договоре для ее продавца? Он рискует получить сумму меньше ожидаемой. Это особенно актуально для ситуации, когда деньги передаются через банковскую ячейку.
Ситуация 1
Например, продавец и покупатель помимо ДКП также заключили соглашение об аренде ячейки в банке, в которую покупающий недвижимость гражданин в присутствии другой стороны сделки вложил оговоренную реальную сумму.
Продавец уверен, что это гарантирует ему получение денег в полном объеме после регистрации в Росреестре перехода прав владения квартирой на нового собственника. Однако период времени, на который арендована ячейка, может истечь до фактического перехода права собственности. И помимо еще не перешедших к продавцу денег у покупателя будет на руках договор с занижением стоимости квартиры. То есть он получит возможность обратиться в судебные органы, чтобы не только оформить через суд переход на себя права собственности, но и оплатить при этом продавцу только указанную в ДКП заниженную стоимость покупки.
Ситуация 2
Еще один риск занижения стоимости квартиры в договоре – привлечение дополнительного внимания к сделке налоговиков или банковского менеджера. Чтобы этого не случилось, эксперты рекомендуют отражать в ДКП стоимость жилья не ниже 70% от его кадастровой оценки. Поскольку банк может передать сведения о сомнительной сделке в налоговую. И по результатам проверки ее сотрудники доначислят налог.
Помимо взимания недоимки специалисты ФНС могут еще и оштрафовать уклоняющегося от уплаты налога. Размер штрафа может составить до 40% от величины сокрытых денег.
Если вы по какой-то причине планируете продавать имеющуюся у вас в собственности квартиру, не указывая ее полную цену, эксперты рынка недвижимости рекомендуют не допускать отклонения вписанной в ДКП стоимости квадратных метров более чем на 20% от ее рыночной оценки. Есть ли смысл в подобных махинациях, каждый решает сам. Однако более разумно заранее оценить вероятные риски и возможные неприятные последствия, отказавшись от сомнительных манипуляций.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Используемые материалы
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru.
