Если поинтересоваться у обычных людей на улице, чем апартаменты отличаются от квартиры, правильные ответы даст далеко не каждый из них. Многие наивно считают, что и то, и другое – обычное жилье, просто апартаменты чуть дороже, роскошнее или имеют увеличенный метраж внутреннего пространства. Однако на самом деле разница куда более существенная. О ней мы и поговорим в этой статье.
О чем говорит закон
С точки зрения российского законодательства, главное отличие апартаментов от типовой квартиры в городской многоэтажке состоит в том, что они являются не жилой, а коммерческой недвижимостью. И данный статус никак не меняется даже в том случае, если на таких квадратных метрах постоянно проживает семья с детьми. Само здание, состоящее из апартаментов, также не обретает статуса жилого дома. Хотя оно вполне может находиться под управлением жилищной компании и иметь соответствующие атрибуты – ящики для почты в подъездах, придомовую детскую площадку и т.п.
Сегодня застройщики часто предлагают клиентам приобрести юридически нежилые помещения, рекламируя их как объекты повышенной комфортности. Однако в такой рекламе обычно не упоминается тот факт, что в подобном «жилье» не удастся оформить прописку. В отличие от квартиры в апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку закон разрешает постоянную регистрацию только в жилом фонде.
Представим себе, что вы задумались о покупке апартаментов, которые должны стать единственным местом проживания для вас и вашей семьи. В этом случае вам придется учитывать тот факт, что всем членам семьи нужно будет оформить временную регистрацию «по месту пребывания», которая действительна ограниченное время – в течение пяти лет. То есть ни у вас, ни у ваших близких не будет штампа прописки в паспорте. Только вкладыш – свидетельство о временной регистрации.
А если апартаменты располагаются, например, в бизнес-центре, то даже такой личный статус оформить вряд ли получится. Как следствие, у вас могут возникнуть проблемы при устройстве на работу, получении пенсии и т.д. Следует также иметь в виду, что за полное отсутствие какой-либо регистрации в течение трех и более месяцев предусмотрен штраф, налагающийся не только на самого нарушителя, но и на собственника помещения.
Вопрос урегулирования правового статуса апартаментов, использующихся для проживания, поднимался неоднократно, но пока проблема так и не решена. Однако, помимо ряда недостатков, такая недвижимость имеет и определенные преимущества перед обычной квартирой. Рассмотрим и то, и другое.
Чем отличаются апартаменты от квартиры, плюсы и минусы
Для начала представим отличия апартаментов от квартиры коротко в следующей таблице.
Нюансы регистрации мы уже обсудили. Теперь рассмотрим более детально прочие приведенные в таблице сведения.
Общее имущество
Когда человек приобретает в собственность квартиру в жилом доме, он по умолчанию становится совладельцем инфраструктуры здания – крыши, лестничных пролетов, лифтов и т.д. Со всеми правами и обязанностями. В нежилом здании дело обстоит несколько иначе. Платить за содержание общего имущества собственники апартаментов будут обязаны. А вот влиять на решения по использованию тех или иных помещений и придомовой территории они не смогут. И управляющая компания может без согласования с ними сдавать в здании помещения под офисы, кафе, торговые точки, проводить перепланировку территории у дома на свое усмотрение и т.п.
Если вы приобрели апартаменты на нижнем этаже, а рядом с вами владельцы здания открыли ресторан или караоке с громкой музыкой и шумом до утра, вам придется как-то с этим жить.
Налоги
Еще одно существенное отличие апартаментов от квартиры – размер налогов на имущество. Если для жилья он составляет 0,1% кадастровой стоимости (с возможностью налогового вычета на 20 кв. метров), то для коммерческой недвижимости разница возрастает как минимум пятикратно. Поскольку ставка налога для нее в зависимости от конкретных условий может составлять от 0,5 до 2 процентов. И никакого вычета нет.
Технические требования
В законодательстве предусмотрен ряд обязательных требований к жилым зданиям, которые должны обеспечивать комфорт проживающих в них людей. Например, квартиры запрещено превращать в сауны или отели, использовать их для какого-либо иного вида бизнеса.
Для апартаментов подобные законодательные гарантии не предусмотрены. И их обитатели вполне могут обнаружить, что в соседнем с ними помещении разместилась фотостудия, или появился центр проведения дневных детских праздников и разгульных вечерних корпоративов. Качество использовавшихся для возведения здания материалов также может оказаться ниже, чем в многоэтажке, поскольку государственный контроль строительства коммерческих объектов отличается менее жестким режимом.
Господдержка
При покупке апартаментов не удастся задействовать меры государственной поддержки – использование материнского капитала и налоговые вычеты. В то время как покупатели городских квартир могут с их помощью существенно снизить общую величину своих затрат.
В частности, они имеют возможность оформить возврат до 520 тысяч рублей налогового вычета, если квартира приобреталась в браке, и прежде супруги не использовали такой возврат. Кроме того, им вернется 13% от всей суммы внесенных ипотечных процентов, если на покупку жилья они брали ипотеку. При этом с 2018-го года действует программа льготной ипотеки под 6% для тех семей, в которых появился второй ребенок.
Материнский капитал также занимает очень важное место в мерах государственной поддержки, поскольку им можно оплатить часть стоимости приобретаемого жилья – дома или квартиры. В то время как приобретение апартаментов государственному субсидированию не подлежит, и внести материнский капитал, как часть оплаты такой покупки, не получится. Их покупателям нужно будет выложить всю сумму из собственного кармана.
Затраты на капремонт
Обладатели жилья в российских мегаполисах платят с каждого квадратного метра своей недвижимости взносы в фонд капитального ремонта. Поэтому когда наступает время для такого ремонта, им не приходится единовременно выкладывать за него серьезные деньги.
Владельцы апартаментов в подобный фонд деньги не вносят. Если зданию, в котором находится их недвижимость, потребуется ремонт, собственники должны будут распределить затраты на него между собой и оплачивать все работы самостоятельно.
Обязательства по долгам
Еще один ответ на вопрос, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, связан с персональными долговыми обязательствами. Текущее законодательство обеспечивает защиту от преследования кредиторов тем, кто проживает в единственном имеющемся у него жилье. В том случае, когда у человека по каким-либо причинам образовались крупные долги, единственное жилье не может быть у него отобрано и продано для покрытия долговых обязательств. Исключение составляет ситуация, когда жилье было приобретено по ипотеке и находится в залоге у банка. В этом случае владелец недвижимости ее потеряет.
На апартаменты законодательная защита не распространяется. Для судебных приставов они являются обычным коммерческим объектом. И в случае, если их владелец задолжал деньги частному лицу, банку, микрофинансовой организации или кому-либо еще, приставы по решению суда обязаны будут выселить всех проживающих вне зависимости от их возраста. После чего апартаменты будут проданы в счет погашения долга.
Взаимоотношения с соседями
Закон запрещает использовать жилые помещения в многоквартирных домах для получения коммерческой выгоды. Поэтому покупатели квартир в городских многоэтажках могут не переживать о том, что на соседствующих с ними квадратных метрах кто-то решит обустроить бильярд-клуб, шумный бар или офис бизнес-структуры.
Один из минусов апартаментов состоит в том, что их владельцы и обитатели от подобной ситуации законодательно не защищены. И закон о тишине на них не распространяется. Если в жилом доме снимающие чужую квартиру студенты устроят ночную дискотеку, жильцы соседних квартир вызовут участкового, и нарушителям общественного покоя будут грозить неприятные последствия. В апартаментах с аналогичной ситуацией придется просто смириться и приобрести специальные наушники или беруши.
Инфраструктурные нюансы
Когда строительная компания принимает решение о возведении комплекса жилых многоэтажек, ее руководство в обязательном порядке согласовывает свои планы с администрацией района. И, как следствие, строители берут на себя определенные обязательства по созданию в будущем микрорайоне необходимой инфраструктуры – прокладке коммуникаций, благоустройству придомовой территории, возведению школы, детского сада, поликлиники и т.д. Масштаб требующейся инфраструктуры рассчитывается по установленным государством нормативам, исходя из количества людей, которые будут проживать в планирующихся к возведению домах.
Когда здание возводится под апартаменты, застройщик имеет возможность существенно сэкономить на инфраструктуре. Поскольку для коммерческого объекта нет обязательных государственных требований по обеспечению его жильцов учреждениями образования и медицины. В связи с этим расходы застройщика снижаются, и он может предлагать апартаменты по привлекательной для покупателей стоимости. То есть, на 15-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых многоэтажках.
Наиболее значимые минусы и плюсы
Из текста становятся понятно, в чем разница апартаментов и квартиры, а также в чем заключаются главные минусы коммерческого статуса таких помещений. Это отсутствие у обитателей постоянной регистрации, невозможность воспользоваться при покупке материнским капиталом и налоговыми вычетами, более высокие налоги на имущество, повышенные расходы на коммуналку, ремонт и т.д.
Однако, помимо минусов, имеются и определенные плюсы. Во-первых, стоимость апартаментов обычно ниже цены аналогичных по площади жилых квартир. Во-вторых, застройщики, как правило, заинтересованы в сдаче помещений на первых этажах в аренду под магазины, офисы учреждений, аптеки и т.п. И для многих жильцов — это скорее преимущество, чем недостаток. В-третьих, апартаменты чаще всего возводятся в городском центре на территории закрывшихся бывших заводов, которая расположена вблизи станций метро и главных транспортных артерий.
В каждом конкретном случае решение о покупке следует тщательно взвесить, сопоставив имеющиеся плюсы и минусы вложения личных средств в коммерческую недвижимость.
Источники
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
