Донорская ипотека

Ипотечные ставки высокие, и решиться на покупку квартиры непросто. До 2024 года можно было взять кредит под 8% годовых на квартиру в новостройке, но эту госпрограмму закрыли, а Центробанк поднял ставку до 21%. Ответом на вызов времени стала донорская ипотека. Нет, это не программа для доноров крови, а механизм, который поможет взять ипотечный кредит по льготной ставке. В статье расскажем, что такое донорская ипотека, как её оформить и какие у такой схемы есть риски.

В чём суть донорской ипотеки

Есть группы граждан, кого не касается рост банковской ставки – они всё так же могут взять ипотеку под 2-6 %. Это работники IT-сферы, военные, молодые семьи, педагоги, медработники и ряд других категорий льготников. С таким родственником или хорошим знакомым, можно договориться, чтобы он стал созаёмщиком по ипотечному кредиту – это дало бы основному заёмщику право воспользоваться его льготой.

Кто такие доноры и реципиенты

Если коротко, «донор» — это тот, кто помогает взять кредит. У донора есть законное право на льготную ипотеку, будь то семейная, Дальневосточная/Арктическая или любая другая. Тот, кто выплачивает заём и живёт в квартире, называется «реципиент». Обычно это человек, остро нуждающийся в жилье, при этом он не может себе позволить купить квартиру под высокий процент, а льгот у него нет.

Ипотечный донор и реципиент официально заключают с финансовой организацией договор на получение услуг льготного кредитования, где реципиент становится заёмщиком, а донор — созаёмщиком. По сути, донорство — это посредничество между банком и человеком, не обладающим льготами. Донор обеспечивает более комфортные условия займа, а реципиент берёт на себя обязанность выплат по кредиту.

Кто может стать донором

Донором в этой схеме может быть кто угодно — родственник, друг или даже совершенно посторонний человек. Главное, чтобы он понимал все риски и был готов стать официальным созаёмщиком по ипотеке. Но есть важные условия. У донора:

• не должно быть другой ипотеки, взятой после 23.12.2023 г.;
• должна быть чистая кредитная история;
• должен быть достаточный доход, чтобы самостоятельно платить по кредиту;
• должен быть подходящий возраст — такой, чтобы успеть выплатить кредит за 30 лет (этот параметр варьируется в зависимости от банка).

Почему люди соглашаются? Некоторые помогают по зову сердца, например, родители —детям. Но часто доноры делают это за плату — за услугу они получают процент от суммы кредита или фиксированную сумму.

При выборе донора стоит позаботиться о безопасности сделки, особенно если созаёмщик — постороннее лицо. Для этого стоит:

• проверить репутацию человека;
• убедиться в том, что он подходит под требования банка, оказывающего услугу льготного кредитования;
• обсудить с донором все пункты соглашения — размер и даты выплат, обязательства сторон, особые и дополнительные требования;
• составить договор, который должен быть удостоверен нотариусом.

На сегодняшний день в России льготную ипотеку могут оформить следующие категории граждан:

• сотрудники IT-компаний;
• жители сёл и деревень;
• жители дальневосточных и арктических регионов;
• семьи с одним или более детьми-инвалидами, с двумя детьми до 18 лет или ребёнком до 6 лет.

Последний упомянутый вариант получил название «семейная ипотека», и именно эта программа оказалась наиболее востребованной для заключения соглашений по схеме донорской ипотеки.

Как оформить донорство по семейной ипотеке

Программа льготной ипотеки для семей с детьми появилась ещё в 2017 году и должна была закончиться в июле 2024, но её продлили до 2030 года. Правда, с некоторыми изменениями, особенно для жителей Москвы, Питера и их областей.

В этих регионах получить льготную ипотеку могут семьи с ребёнком-инвалидом, родившимся до конца 2023 года, или с ребёнком до 6 лет включительно, рождённым с 2018 по 2030 год.

Программа доступна семьям с двумя и более детьми до 18 лет в регионах, где работают индивидуальные программы строительства жилья; при этом численность населения в регионе значения не имеет. Так же семейную ипотеку можно взять в небольших городах с населением до 50 тысяч жителей, кроме городов, расположенных в Московской и Ленинградской областях.

Что касается условий кредитования, стандартная ставка Сбербанка по такой ипотеке составляет 6% годовых. Максимальная сумма кредита может различаться в зависимости от региона: в Москве и Петербурге можно взять до 12 млн рублей, в других городах страны — до 6 млн. При этом первоначальный взнос по программе составляет 20 % от стоимости жилья, а срок погашения может достигать 30 лет.

Как это выглядит на простом примере

Вы хотите взять ипотеку по «семейной» ставке 6%. Вы идёте к сестре, у которой есть ребёнок, рождённый после 1 января 2018 года. Она соглашается выступить вашим ипотечным донором. Вы находите подходящий вариант квартиры и становитесь заёмщиком по ипотечному кредиту, а сестра — созаёмщиком. Получается, что сестра даёт вам право на льготу, а вы выплачиваете кредит.

Важный момент здесь – право собственности на квартиру, то есть на кого будет оформлена недвижимость, которую покупают по такой схеме.

«Всё зависит от банка, где открывается ипотека, причём условия могут меняться. Например, в Сбербанке вы сможете зарегистрировать купленную квартиру только на себя, не выделяя доли родственнику-донору, который выступает созаёмщиком, а в «Абсолют банке» придётся отписать ему 1/10 часть приобретённой недвижимости», — поясняет риелтор Екатерина Ширяева.

Как правильно оформить донорскую ипотеку

Когда вы и ваш донор договорились о сотрудничестве — можно идти в банк оформлять документы. Но будьте готовы — на фоне роста ключевой ставки банки ужесточили условия работы с льготными кредитами: некоторые кредитные организации теперь требуют первоначальный взнос в 50 %, то есть половину стоимости квартиры.

Сотрудники банков советуют придерживаться следующего алгоритма:

1. Устная договорённость донора и реципиента.
2. Нотариально заверенный договор между донором и реципиентом. Донор — это официальный созаёмщик, и на случай, если часть квартиры банк требует оформить на него, нужно прописать в договоре обязанность и механизм последующей передачи этой доли реципиенту, например, донор должен оформить дарственную на реципиента после полного погашения ипотеки.
3. Оформление ипотечного кредита. Донор и реципиент должны подать заявку на льготную ипотеку. Если донор соответствует требованиям и банк одобряет его заявку на льготную ипотеку одобряют, можно оформлять кредит. Для этого понадобятся:
   • паспорта участников сделки;
   • справки, подтверждающие соответствие требованиям получения льготной ипотеки, то есть свидетельства рождения детей или медицинские справки (если речь идёт о семейной ипотеке);
   • правки о доходах, в том числе выписки банковских счетов;
   • документы на недвижимость.

   Банк страхует вероятные риски, а это значит, что с целью проверки заёмщика и созаёмщика он может запросить дополнительные документы и справки.

4. Выплата кредита. Обязанность выплаты кредита лежит на реципиенте, но в случае, если он не будет вовремя гасить платежи, вносить деньги придётся донору. Это может привести к тому, что донор будет вправе претендовать на часть недвижимости.
5. Полное погашение ипотеки. После того, как кредит закрыт, реципиент получает полное право на владение недвижимостью. Если по договору донор получает долю в квартире, после погашения ипотеки он должен оформить дарственную на долю в пользу реципиента. Когда донор – посторонний человек, за подаренную долю придётся заплатить налог — 13 % от стоимости; если это родственник, платить налог не нужно.

Чем опасна донорская ипотека

Если не задумываться, то всё выглядит неплохо: реципиент получает шанс купить квартиру или дом с минимальными переплатами, а донор — возможность помочь близкому человеку или заработать. Но у каждого из них есть свои риски.

Донор:

• больше никогда не сможет воспользоваться условиями льготного ипотечного кредитования в рамках данной программы;
• рискует собственным жильём, которое служит залогом;
• должен выплатить остаток долга, если при продаже залоговой недвижимости он не будет полностью погашен;
• ухудшит свою кредитную историю, если реципиент задержит платежи. Это чревато тем, что в будущем он сам не сможет получить кредит.

Реципиент:

• может остаться без квартиры, хоть и вносит все платежи, потому что у него нет полного права на собственность. Например, если донор умирает, его доля в квартире автоматически переходит по наследству родне. Реципиенту придётся доказывать через суд, что именно он всё это время платили за жильё, и что умерший претендовать ни на какую часть недвижимости не мог.

Вывод

При всех рисках донорская ипотека — это эффективный инструмент льготного кредитования. Зная о подводных камнях, оба участника могут позаботиться о соблюдении своих интересов.

Главное — помнить: донорскую ипотеку можно использовать, только если вы полностью доверяете человеку, который выступает донором.