Какие документы нужны для ипотеки

Чтобы взять ипотеку на покупку квартиры или дома, нужно пройти несколько этапов, и на каждом из них потребуется свой набор документов. Бумаг много, но это не пустая бюрократия. Это нужно для того, чтобы банк был уверен, что заёмщик платёжеспособен, а недвижимость — юридически чистая. Поэтому каждая ошибка или недостающий документ — причина для банка отказать в кредите, что отложит или вообще сорвёт сделку. Составили инструкцию и рассказали, какие бумаги понадобятся на каждом этапе оформления ипотеки: от предварительного одобрения до завершения сделки.

Требования к заёмщику

Прежде чем собирать документы, нужно понять, станут ли вашу кандидатуру вообще рассматривать. Это понятно из минимальных требований банка к заёмщику:

• возраст от 21 года до 75 лет к моменту погашения кредита;
• российское гражданство;
• прописка в регионе, где расположен банк;
• стабильный доход.

Условия в разных банках могут различаться. Например, некоторые готовы работать с 18-летним заёмщикам или пенсионерам. Точные критерии можно посмотреть на сайте конкретной финансовой организации.

В любом банке оформление ипотеки происходит в 4 шага:

1. Подача заявки на ипотечный кредит.
2. Согласование выбранного объекта недвижимости с банком.
3. Оформление ипотечной страховки.
4. Заключение сделки.

Подробно разберём какие документы понадобятся на каждом этапе.

Шаг 1: подача заявки в банк

Для заявки на ипотеку понадобится перечень документов. Чем больше документов предоставить в банк, тем выше шанс на одобрение.

Личные документы заёмщика

• российский паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• военный билет (обязателен для мужчин до 30 лет).

Если заёмщик состоит в браке, стоит предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку и соответствующее свидетельство.

Документы, подтверждающие доход

Подтвердить свою платёжеспособность можно несколькими способами, в зависимости от формата трудоустройства.

• Наёмным работникам понадобится копия трудовой книжки, заверенная работодателем и выданная не более 30 дней назад на момент подачи заявки. Если документ электронный, подойдёт справка по форме СТД-Р. Подтвердить доход можно справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка, они так же должны быть выданы не более месяца назад. Если на текущем месте вы работаете меньше полугода, банк может запросить трудовой договор.
• ИП нужно предоставить свидетельство о регистрации предпринимателя, либо лист записи ЕГРИП, либо выписку из реестра предпринимателей. Подтвердить доход можно налоговой декларацией 3-НДФЛ или книгой учёта доходов и расходов. Также банк может запросить справку из налоговой об отсутствии задолженностей и выписку с расчётного счёта, где указаны поступления и списания со счёта за последний год.
• Самозанятым не все банки готовы выдать ипотечный кредит, но в некоторых регионах такая возможность есть. Для подачи заявки понадобятся две справки: о доходах и о постановке на учёт в качестве самозанятого. Оба документа доступны в приложении «Мой налог».

Дополнительный заработок банки тоже учитывают. Если вы сдаёте квартиру — предоставьте договор найма и выписку со счёта о зачислении средств, получаете пенсию — выписку из Соцфонда.

Документы созаёмщика и поручителя

Созаёмщик и поручитель — это дополнительная гарантия для банка в погашении кредита, поэтому с такими участниками сделки выше шансы на одобрение. Им нужно подготовить те же документы, что и основному заёмщику.

Документы для специальных ипотечных программ

В России действуют льготные ипотечные программы: при подаче дополнительных документов заёмщики могут получить кредит по сниженной ставке.

Семейная ипотека

Оформить такой кредит может кто-то из родителей, если в семье есть ребёнок до 6 лет. Если пара в официальном браке, второй родитель будет созаёмщиком.

• Приобрести частный дом могут семьи с ребёнком до 6 лет, двумя несовершеннолетними детьми или ребёнком-инвалидом.
• Льготная ставка на квартиру в новостройке доступна семьям с ребёнком до 6 лет или с ребёнком-инвалидом. Для семей с двумя детьми 7-17 лет такой вариант возможен только в небольших городах, где редко строят жилье.
• Квартиры на вторичке доступны семьям с ребёнком до 6 лет (если ребёнок инвалид — до 17), но только в регионах, где строят мало нового жилья.

Чтобы подать заявку, к стандартному набору бумаг потребуют документы детей:

• свидетельства о рождении детей;
• СНИЛС каждого ребёнка;
• справка о регистрации детей;
• справка об усыновлении, если ребёнок приёмный;
• справка об инвалидности, если у ребёнка ограниченные возможности здоровья.

Военная ипотека

У военных, которые служат по контракту, есть счёт в накопительно-ипотечной системе (НИС). Через 3 года службы они могут использовать средства со счёта НИС — потратить их на первоначальный взнос по ипотеке. Во время службы кредит будет погашать государство.

Для оформления такой ипотеки нужно:

• военное удостоверение;
• свидетельство участника НИС (его можно получить, подав рапорт по месту службы).

Сельская ипотека

ИП и наёмные сотрудники агропромышленной сферы или работники местного самоуправления, соцсферы и ветеринарных клиник могут взять кредит на жильё в сельской местности по льготной ставке.

Помимо стандартного набора документов потребуется подтверждение трудоустройства на ближайшие 5 лет. Для тех, кто работает по найму, таким подтверждением служит контракт или договор с работодателем. Обойти систему не удастся — каждые полгода придётся подтверждать своё место работы, иначе банк повысит ставку.

Арктическая и дальневосточная ипотека

Приобрести жильё по ставке 2% могут некоторые жители и работники Арктики и Дальнего Востока: многодетные или молодые семьи, участники программ «Арктический/Дальневосточный гектар», работникам сферы образования, сотрудникам приоритетных отраслей и другим.

Для подачи заявки нужно подтвердить, что заёмщик подходит под льготные условия, например, молодой семье предоставить свидетельство о браке, учителям — копию трудовой книжки.

Шаг 2: одобрение жилья кредитором

После одобрения заявки есть ограниченное время, чтобы заключить сделку, обычно это 3-6 месяцев. Пока заёмщик не вернёт долг, жильё будет в залоге, поэтому квартира должна устраивать не только покупателя, но и банк. У каждого кредитора свои требования к недвижимости, стоит заранее уточнить их, чтобы сузить круг поиска и сэкономить время.

Для разных типов жилья свой пакет документов.

Новостройка:

• договор долевого участия (ДДУ) или договор уступки прав требования;
• разрешение на строительство;
• выписка из ЕГРН о праве собственности застройщика на земельный участок;
• проектная декларация.

Вторичный рынок:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• документ о возникновении у продавца права собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.)
• отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры (организация должна быть аккредитована банком);
• справка из БТИ (бывший техпаспорт);
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (о зарегистрированных лицах);
• справка об отсутствии обременений (арестов, залогов);
• разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетние или квартиру купили за счёт маткапитала);
• согласие мужа или жены продавца, заверенное нотариусом (если недвижимость приобрели после свадьбы);
• договор о покупке и акт приёма-передачи недвижимости (без подписей, покупатель и продавец поставят их в день сделки).

Загородная недвижимость:

Основной пакет документов для покупки дома не отличается от списка бумаг для приобретения квартиры, но помимо этого в банк нужно предоставить:

• документы продавца о праве собственности на землю (выписка из ЕГРН + дарственная/ДКП/свидетельство о наследстве);
• кадастровый план участка;
• техпаспорт дома.

Важно, чтобы документы соответствовали действительности, например, если была перепланировка дома — это должно быть отражено на бумаге.

Шаг 3: страхование недвижимости

Ипотека — это кредит на большую сумму и на несколько лет, за это время с недвижимостью или заёмщиком может случиться что угодно. Банку важно вернуть деньги, которые он одолжил, а покупателю — не остаться без квартиры и с долгом.

Обезопасить и банки, и заёмщиков помогает ипотечное страхование недвижимости. Это обязательное условие для выдачи кредита на покупку жилья.

«Страхование имущества, переданного в залог банку, является обязательным в соответствии со ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Недвижимость должна быть застрахована от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже остатка по кредиту, но не более действительной стоимости этого имущества», — рассказала эксперт «Абсолют Страхование» Лидия Ефимова.

Такую страховку оформляют после одобрения кредита, зачастую в отделении банка в день сделки перед подписанием ипотечного договора, реже — банк даёт возможность оформить полис в течение определённого времени после выдачи кредита.

Важно! Кредитор принимает полисы ограниченного списка страховых компаний. Прежде чем страховать ипотеку, ознакомьтесь с этим списком, в противном случае есть риск, что банк не примет ваш полис.

Заёмщики могут добавить в ипотечный полис страхование дополнительных рисков: ухода из жизни, потери трудоспособности и утраты титула — права собственности на недвижимое имущество.

Причин оформить дополнительную страховку две:

1. Экономия на ежемесячных платежах. Многие банки готовы снизить ставку на пару процентов, если квартира, заёмщик или его титул застрахованы.
2. Финансовая безопасность. Если заёмщик станет нетрудоспособным, гасить долг по ипотеке будет страховая компания. Если лишится права собственности на квартиру — полис вернёт потраченные на жильё деньги.

Шаг 4: заключение сделки

Подписывают ипотечный договор и оформляют сделку купли-продажи в офисе банка. На сделке должны присутствовать:

• представитель банка;
• продавец. Если у недвижимости несколько собственников, должен присутствовать каждый из них — лично, либо представитель с соответствующей доверенностью;
• покупатель. Если квартира будет оформлена на несколько человек, присутствие каждого на сделке (также возможно заключить сделку по доверенности);
• созаёмщик или поручитель, если они необходимы для сделки и согласованы с банком.

В день сделки необходимо предоставить в банк оригиналы всех документов.

Список документов покупателя:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• документы, подтверждающие доход и трудоустройство;
• дополнительные документы, например, сертификат на маткапитал, свидетельство о браке или брачный договор.

Список документов продавца:

• Для продажи жилья на вторичном рынке понадобится паспорт продавца, оригиналы документов на недвижимость, согласие супруги/супруга на продажу, если продавец состоит в браке.
• Если продавец — застройщик, понадобится выписка из ЕГРЮЛ и договор долевого участия или договор купли-продажи.

Заранее распечатайте договор купли-продажи и акт приёма-передачи. Количество экземпляров зависит от числа участников сделки: один экземпляр остаётся в банке, по одному получает каждый продавец и покупатель.

Некоторые банки проводят электронные сделки, для этого понадобятся усиленные квалифицированные электронные подписи обеих сторон. Такой способ сэкономит время: не придётся никуда ехать, а после подписания электронные документы автоматически отправятся в Росреестр на регистрацию.