Как купить квартиру в рассрочку

Ипотека на двадцать лет — не единственный способ купить квартиру, если не хватает денег прямо сейчас. Застройщики предлагают своим клиентам те же квартиры, но без залога и многолетней переплаты — в рассрочку. Разобрали, в какой ситуации подходит такой вариант, и на что смотреть в договоре.

О рассрочке простыми словами

Согласно статье 489 Гражданского кодекса РФ стороны сделки вправе договориться об оплате товара в рассрочку. То есть покупатель отдаёт продавцу деньги частями. Порядок, размер и сроки платежей фиксируются в договоре.

Закон предусматривает и некую гарантию для сторон такой сделки (пункт 2 статьи 489 ГК РФ). Если покупатель не соблюдает условия оплаты товара, то продавец вправе требовать возврата проданного имущества. Для защиты покупателя предусмотрено условие — если он уплатил больше половины стоимости за товар, то продавец требовать возврата уже не сможет.

Однако стороны могут договориться, что продавец сохраняет за собой право собственности на имущество, до тех пор, пока покупатель не выплатит ему всю стоимость (статья 491 ГК РФ). Всё это в полной мере действует и при купле-продаже квартир.

Виды рассрочки

Есть два варианта рассрочки — с процентами и без них.

Первый — подразумевает, что покупатель выплатит за квартиру сумму, большую, чем её текущая цена. То есть это стоимость квартиры и проценты за рассрочку.

Беспроцентная рассрочка предполагает оплату покупателем фиксированной цены имущества частями. То есть продавец получает ровно только денег, сколько стоит его квартира.

Особенности покупки квартиры в рассрочку

Сделка купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, бывает беспроцентной или предполагать удорожание — но, как правило, итоговая переплата ниже, чем при рыночной ипотеке. Именно поэтому она более привлекательна по сравнению с классическим кредитом на жильё.

Вариант рассрочки на покупку квартиры часто предполагает внушительный первоначальный взнос. Однако его размер и периоды выплаты оставшейся суммы зависят от каждого конкретного случая.

В отличие от ипотеки, рассрочка не требует обязательного страхования.

«При рассрочке, как правило, не оформляют залог на квартиру, и в этом случае у клиента нет обязательства страховать недвижимость. Но в редких случаях застройщик может предусмотреть в договоре рассрочки условие страхования объекта недвижимости клиентом. Тогда квартиру, если она уже готова и сдана, можно застраховать», — рассказывает эксперт СК «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова.

Важно учитывать, что рассрочку невозможно растянуть на десятилетия, как ипотеку. То есть, с одной стороны, покупателю стоит понимать, что выплатить всю сумму (как правило с процентами) ему нужно за короткий срок — от 6 месяцев до 3–4 лет, в зависимости от застройщика и объекта. С другой — это возможность внести все платежи за небольшой период времени и избежать переплат банку.

Застройщик предлагает рассрочку

Чтобы поддерживать спрос на строящуюся или уже возведённую недвижимость, застройщики предлагают покупателям бонусы. Например, оформляют скидку, делают чистовой ремонт бесплатно, дарят дополнительные метры или пространства — кладовка, парковочное место.

Но этого недостаточно, и куда важнее подстроить условия приобретения квартиры под конкретного клиента и его ситуацию. Застройщики стали предлагать следующие схемы рассрочки при покупке квартир:

• Поэтапное финансирование строительства. Покупатель первоначально вносит только 10% стоимости на этапе возведения дома. Далее через несколько месяцев он платит застройщику ещё 10%. После окончания строительства здания покупатель вносит остаток единым платежом. Эта схема схожа с траншевой ипотекой. Однако, в отличии от последней здесь не участвует банк — покупатель и застройщик договариваются напрямую.
• Первоначальный взнос с последующими фиксированными ежемесячными платежами. Максимальный срок при таком сценарии — 4 года.
• Комбинация рассрочки и ипотеки. В этом варианте застройщик предлагает рассрочку на 1,5 года. По прошествии этого покупатель обращается в банк и оформляет ипотеку на остаток долга перед застройщиком.
• Без первоначального взноса. Сценарий предполагает разбивку цены квартиры на равные ежемесячные платежи. Такой вариант рассрочки обычно оформляют на срок от 3 до 3,5 лет.

При этом, несмотря на отсутствие первоначального взноса у покупателя не возникает обязанности застраховать риск от невыплаты (по нетрудоспособности и т.п.) всей стоимости квартиры.

«Такой практики на рынке при страховании рассрочки либо нет, либо очень мало. Никто не запрещает клиенту застраховаться на случай потери работы, обеспечив себе какие-то гарантии при невозможности оплатить задолженность. Но в целом такая ситуация маловероятна, поскольку застройщики в большинстве своём предлагают рассрочки без первоначального взноса крайне редко», — разъясняет Ксения Гончарова.

При этом у застройщика может быть и уникальный сценарий рассрочки — всё зависит от конкретной ситуации и объекта недвижимости.

Особенности рассрочки для «первички» и «вторички»

Вариант рассрочки больше популярен при покупке квартир в новостройках. Однако такой способ оплаты приобретаемого имущества используется и на вторичном рынке.

В случае с «первичкой» всё более или менее понятно — вы приобретаете квартиру у застройщика, то есть у крупного юридического лица с репутацией. Выбирать стоит строительные компании, которые работают в этой сфере не одну пятилетку. У добросовестного застройщика нет проблем с вводом простроенных объектов в эксплуатацию, его клиенты получают заветные ключи вовремя, большое количество сданных объектов, а не какой-то один ЖК.

В случае с вторичкой покупатель оказывается один на один с продавцом — таким же «физиком» как и он сам. Вопросы оплаты в рассрочку, это в том числе и вопрос доверия между сторонами сделки. А это значит, что для максимальной прозрачности и чистоты покупатель и продавец должны хорошо знать и доверять друг другу. Ведь при рассрочке рискуют оба — и тот и другой могут остаться без имущества и денег.

Застраховать себя от неисполнения обязательств и других неприятностей при заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку на вторичном рынке не получится. Таких предложений у компаний-страховщиков нет.

«Для безопасной передачи денег давно существуют безопасные способы расчётов, которые не требуют страхования. Если речь идёт о возможном признании сделки по переходу права собственности недействительной, то существует добровольное страхования титула. В случае, когда речь идёт о защите от мошенников, то просчитать такой риск невозможно», — уточняет Ксения Гончарова.

Поэтому план покупки квартиры на вторичном рынке в рассрочку требует особого внимания тому к договору. Внимательно посмотрите, какой объект там указан, его стоимость, срок рассрочки, размеры платежей и способы их внесения. Так же важно посмотреть, какие обстоятельства будут считаться форс-мажором и какие санкции предусмотрены за нарушения — например, за несвоевременную оплату. И главное — обратите внимание, у кого будет право собственности на квартиру до момента полной оплаты.

Ипотека или рассрочка — что лучше

Сразу уточним — говорить о том, какой вариант предпочтительнее для приобретения квартиры можно только исходя из конкретной ситуации и платежеспособности покупателя.

Когда стоит рассматривать рассрочку

Купить квартиру в рассрочку можно, если у вас уже есть вся или большая половина цены жилья. То есть вы должны быть уверены, что не возникнет проблем с платежами — их график и размер прописаны в договоре купли-продажи. Почему это важно: застройщик, это не банк — если возникнут сложности вснесением платы, он не предоставит кредитные каникулы.

Поэтому хорошим вариантом рассрочка будет, если вы хотите квартиру побольше. Например, у вас есть типовая двухкомнатная квартира в панельной многоэтажке. Вы планируете продать свою квартиру и на эти деньги с доплатой в рассрочку приобрести себе трёшку в новостройке.

Огромный плюс рассрочки, что квартира может перейти в собственность покупателя до момента полной выплаты её стоимости (это прописано в статье 491 ГК РФ). Решение принимают индивидуально в каждом конкретном случае, в отличии от ипотеки, когда квартира остается в залоге у банка, пока покупатель не выплатит сумму до последней копейки.

Также рассрочка не предполагает сбора кипы бумаг. Застройщик не потребует от вас 2-НДФЛ, справку по форме банка, документы с места работы и безупречной кредитной истории и т.п. Главное для него — крупный первоначальный взнос, а лучше оплата большей части стоимости объекта.

В каких случаях нужна ипотека

Ипотека нужна, когда деньги у покупателя есть фактически только на первоначальный взнос (и то — на небольшой), а всё остальное необходимо одалживать у банка. При этом для будущего собственника квартиры важно не то, сколько он переплатит кредитной организации за все года ипотеки, а то, какую сумму он должен будет отдавать в месяц.

Кроме того, до сих пор в ипотечном кредитовании используются льготные программы, субсидирование которых обеспечено государством. Если покупатель подпадает под определённую категорию, то имеет возможность оформить льготную ипотеку на длительный период, с посильным ежемесячным платежом и возможностью досрочного погашения. В то время, как рассрочка носит краткосрочный характер (напомним, от 6 месяцев до 3–4 лет) и предполагает более весомый ежемесячный платёж.

Заключение

Приобретения жилья в рассрочку всё более популярно. Прибегать к такому сценарию стоит, когда есть средства на плату большей части стоимости жилья и готовность к большим по сравнению с ипотекой ежемесячным платежам.

Рассрочку предоставляет застройщик. Он — не банк, а значит не требует от покупателя справок, подтверждающих платёжеспособность. Рассрочка может быть, как беспроцентной, так и с процентами. Ставка по такому договору купли-продажи ниже, чем в стандартной ипотеке. А относительно короткий период позволяет не переплачивать. Всё это делает этот способ покупки квартиры привлекательным для тех, кто намерен приобрести квартиру в новостройке.