Как делить ипотечную квартиру при разводе

Развод мало кому даётся легко, ведь тут с одной стороны — эмоциональные переживания, с другой — немало юридических вопросов и бюрократической волокиты. Одна из сложностей при расторжении брака — раздел имущества, и в первую очередь — недвижимости. Особенно трудно приходится, если квартира в ипотеке. В статье подробно разобрали все нюансы раздела жилья, купленного в кредит.

В чём сложность раздела ипотечной квартиры

Всё имущество, приобретённое супругами во время брака, считается их совместной собственностью — статья 34 Семейного кодекса РФ. Закон распространяется и на недвижимость, купленную в ипотеку. Однако раздел такого жилья сложнее, чем собственного, (даже в ипотеке собственник квартиры не банк) из-за обязательств перед кредитором.

Дело в том, что ипотечная квартира находится в залоге у банка до полного погашения долга. Это означает, что любые действия с такой недвижимостью, например, продажа, переоформление или раздел, требуют согласия кредитной организации. Банк, как залогодержатель, имеет законное право участвовать в процессе раздела имущества и влиять на принимаемые решения.

«Банки всегда выступают против раздела квартиры. Но уже есть судебные решения высших инстанций, которые признают квартиру общим имуществом супругов, делят её и, соответственно, делят сам кредит. То есть обязанность выплачивать долг ложится на обоих», — объясняет адвокат и юрист в области недвижимости Дмитрий Островский.

При разделе ипотечной квартиры суд учитывает несколько факторов:

• на кого из супругов оформлена ипотека;
• когда приобретено жильё — до или после регистрации брака;
• откуда были взяты деньги для первоначального взноса;
• кто из супругов вносил платежи по кредиту;
• есть ли у пары несовершеннолетние дети;
• сколько зарабатывает каждый из супругов.

Как быстро разделить ипотечную квартиру

Один из вариантов раздела ипотечного жилья — продать его, погасить кредит и поделить остаток. Поскольку банки неохотно соглашаются на переоформление ипотеки, с практической точки зрения продажа часто оказывается самым быстрым решением. Для кредитных организаций это прозрачный и предсказуемый сценарий, поэтому они обычно не препятствуют такой сделке.

Кроме того, данный способ позволяет сразу разорвать финансовые связи между бывшими супругами в отличие от других вариантов, где кредитные обязательства могут сохраняться годами. Это избавляет от риска будущих конфликтов.

Ещё один аргумент в пользу продажи — справедливость раздела. Рыночная стоимость квартиры тут выступает объективным критерием: после погашения ипотечного долга оставшаяся сумма распределяется между супругами. Особенно это актуально, когда жильё за время брака выросло в цене.

«Самый лучший вариант бывшим супругам — это совместно продать купленную в ипотеку квартиру. Банк просто заберёт от этой суммы то, что полагается по кредитному договору, а остаток супруги поделят пополам. Потому что совместно пользоваться своими половинами квартиры бывшим супругам будет непросто», — считает Дмитрий Островский.

Тем не менее обстоятельства не всегда позволяют продать квартиру. Например, сложности могут возникнуть, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или один из супругов категорически против продажи.

Что, если супруг оформил ипотеку до брака

Раздел ипотечной квартиры, взятой одним из супругов до брака, с юридической точки зрения считается сложной ситуацией.

В подобных случаях суд при принятии решения руководствуется следующими принципами:

• Недвижимость признаётся собственностью того партнера, на которого она изначально оформлена — ст. 36 Семейного кодекса РФ. Это означает, что второй не может требовать доли в такой недвижимости.
• Если супруги во время брака совместно погашали ипотеку из семейного бюджета, то суд может признать за вторым супругом право на компенсацию части внесённых платежей. Учитывается не только сумма выплаченного долга, но и проценты по кредиту.

Отдельно нужно упомянуть судебные дела, где супруг-не собственник требует компенсировать средства, которые тот потратил на улучшение жилищных условий, что в итоге увеличило стоимость недвижимости. В таких ситуациях владельца квартиры могут обязать выплатить компенсацию — её размер определяется либо судом, либо по соглашению сторон.

Как делится ипотечная квартира, когда у супругов есть дети

В случае развода супругов, у которых есть дети, будут играть роль не только нормы семейного и гражданского права — в первую очередь суд постарается учесть интересы ребёнка.

Суды часто склоняются к тому, чтобы оставить жильё тому родителю, с которым остается ребёнок, особенно если альтернативного жилья у этого родителя нет. Чаще всего это мать. Но это не означает автоматического перехода всей квартиры в собственность одного супруга. Суд определяет доли и устанавливает, что ребёнок и второй родитель сохраняют право пользования жильём до совершеннолетия первого.

При этом выделить долю несовершеннолетним детям в случае раздела ипотечной квартиры непросто. Банки против таких изменений в условиях договора, потому что это снижает ликвидность недвижимости и в перспективе создает трудности с реализацией залога, если потребуется.

В таких случаях суд обязывает кредитную организацию пересмотреть условия договора, дав ей право потребовать дополнительное обеспечение — это может быть дача или автомобиль. Также банк может предложить вариант, при котором выплаты продолжают вносить оба супруга, но право проживания закрепляется за тем из них, с кем остаются дети. Казалось бы, зачем тогда второму супругу вносить деньги? Банк понимает, что в дальнейшем квартира будет поделена, и второй супруг сможет рассчитывать на часть недвижимости. То есть закрыть кредит в интересах обоих супругов. Поэтому кредитор может настоять на том, чтобы все личное пара отложила в сторону, и подходила к ипотечной недвижимости, как к бизнесу.

В случаях, когда квартиру покупал до брака один из супругов, тоже действует приоритет защиты детских прав, что может ограничивать абсолютное право собственности родителя. Пусть собственник квартиры – отец, а после развода суд оставил ребёнка с матерью. В такой ситуации, суд встаёт на сторону ребёнка ребёнка и позволяет ему до совершеннолетия вместе с матерью жить в квартире отца. Важно отметить, что мать в такой ситуации не становится собственником жилья. Юридически это оформляется как обременение права собственности в пользу несовершеннолетнего.

Как быть, если при покупке использовали маткапитал

Трудность раздела квартиры, приобретённой с использованием маткапитала, состоит в том, что дети по закону уже являются обязательными владельцами долей в такой собственности. Суд не может лишить детей этой части имущества, даже если квартира остаётся в залоге у банка.

На практике это приводит к тому, что родитель, с которым остаются дети, получает возможность проживать в квартире вместе с ними, а второй супруг претендует лишь на денежную компенсацию стоимости своей доли.

Что, если супруги заключили брачный договор

Если есть брачный договор, то при разводе имущество будет поделено в соответствии с его условиями. В нём могут быть прописаны любые условия: от фиксированных долей до полного перехода собственности к одному из партнёров. Это значительно упрощает процедуру и позволяет решить дело без суда, разве что за исключением отдельных случаев.

Главное, чтобы условия договора:

• не нарушали закон и интересы ребёнка, если он есть;
• не ставили одну из сторон в невыгодное положение. Например, если договор лишает одного из партнеров прав на жильё без компенсации, хотя тот вкладывался в ипотеку, суд может признать такое условие недействительным.

Какие еще есть варианты раздела ипотечной квартиры

Есть ещё два возможных варианта решения спора.

Если квартиру покупали совместно, при разводе можно переоформить жилищный кредит на одного из супругов. В этом случае один из них полностью берёт на себя обязательства по выплате долга, освобождая второго от дальнейших трат.

Такой сценарий требует согласия кредитной организации — для начала банк проведёт проверку платежеспособности нового единственного заемщика. Если доход достаточен и позволяет одному супругу обслуживать кредит, банк может переоформить договор и снять ответственность со второго. Однако в данном случае кредитная организация вправе потребовать дополнительное обеспечение или повышение процентной ставки.

Кроме того, один из супругов может выкупить долю второго.  Стоимость доли считают от рыночной стоимости жилья, за вычетом остатка по ипотеке. Например, если квартира стоит 10 млн ₽, а остаток долга — 6 млн, то выкуп 50% доли потребует выплаты примерно 2 млн ₽. В этом случае остаток долга по ипотеке выплачивает покупатель.

Этот вариант подходит, когда у одного из партнеров есть средства для выплаты компенсации (стоимости доли), а второй согласен на такой вариант вместо доли в недвижимости.