Дарственная или завещание — что лучше

Имущество и недвижимость зачастую не хочется оставлять на произвол судьбы, и люди стараются на дорогостоящую собственность заранее составить завещание или договор дарения. В этой статье расскажем о разнице между дарственной и завещанием, о преимуществах и недостатках каждого из документов.

Завещание

Простым языком, завещание — это задокументированное желание человека оставить своё имущество конкретному наследнику или наследникам после его смерти. Оно должно быть удостоверено уполномоченным человеком, поэтому составляют такой документ у нотариуса.

Особенности

Смысл завещания в том, что наследник получит имущество, например, квартиру, только после смерти наследодателя. Он вправе принять это имущество или отказаться от него.

Тут стоит отметить, что, вместе с имуществом и накоплениями к наследнику переходят также долги и кредитные обязательства. Вступить в наследство частично или выбрать определённые категории нельзя: здесь работает принцип «либо всё, либо ничего».

Например, соглашаясь на принятие квартиры, наследник получает как её саму, так и все долги по ней, если они есть. Если наследодатель вовремя не оплатил коммунальные платежи, обязанность погасить задолженность переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

Важный момент — круг лиц, точнее их категории, которые по законодательству нельзя лишить доли при составлении завещания (статья 1149 ГК РФ). К ним относятся:

• нетрудоспособные или несовершеннолетние дети наследодателя;
• нетрудоспособные родители или супруг (супруга) наследодателя;
• нетрудоспособные лица на иждивении наследодателя.

Даже если наследодатель находится с ними в плохих отношениях и решит оставить всё имущество какому-либо другому лицу, наследники из перечисленных категорий без труда смогут оспорить такое завещание в суде и вернуть себе причитающиеся доли. Поэтому при составлении завещания нотариусу нужно сразу сказать, если у вас есть такие родственники.

Преимущества и недостатки завещания

Во всём есть свои плюсы и минусы, и завещание — не исключение.

Плюсы

• Завещание, которое составлено хорошо и правильно, не допустит «междоусобных войн» наследников при дележе недвижимости и прочего имущества. И это первый из плюсов такого способа передачи прав на жильё.
• Завещание можно менять неограниченное число раз. В жизни бывают разные ситуации, и отношения с потенциальными наследниками могут испортиться, и тогда вы можете изменить своё намерение.
• Право собственности на недвижимость и другое имущество сохраняется за наследодателем до его смерти.
• Необременительность для третьих лиц: наследникам не нужно содержать квартиру до смерти завещателя.

Минусы

• Даже абсолютно чёткое и правильно составленное завещание не гарантирует, что его не попытаются оспорить. Нередки случаи, когда после смерти наследодателя объявляются люди, которые заявляют своё право на часть наследства. В эту категорию попадают и лица, у кого есть законное право на долю недвижимости, например, нетрудоспособные родители, о которых наследодатель не предупредил нотариуса, решив, что они уйдут из жизни раньше него.
• Иногда находятся родственники, которые готовы в суде доказать, что в момент составления завещания наследодатель был не в себе. И наследнику достаточно трудно доказать обратное.
• Нельзя завещать общую совместную собственность.
• Вместе с квартирой наследник получает и все долги по ней: от ЖКХ до остатка по ипотеке.

Суды в последние годы встают на защиту прав ближайших родственников наследодателя. Даже если завещание составлено по всей форме, но не на члена семьи, ближайшие родственники имеют все шансы его оспорить.

Дарственная

Дарственная, или договор дарения, — это безвозмездная сделка между вами и тем, кому вы хотите подарить свою квартиру. Главное отличие дарственной на квартиру от завещания в том, что переход права собственности на недвижимость происходит не после смерти наследодателя, а при жизни в момент оформления документа.

Особенности

Договор дарения также составляют у нотариуса и, поскольку это сделка двухсторонняя, то помимо вас, у нотариуса должен присутствовать ещё и тот, кому вы намерены передать жильё. Отсюда следует ещё один нюанс — одаряемый может не захотеть принять от вас в дар квартиру, поэтому нотариус должен заручиться его письменным согласием.

Поскольку дарственная — это договор, то как и в любом другом соглашении, в ней должны быть отражены интересы обеих сторон — как одаряемого, так и дарителя. Важно зафиксировать конкретный объект (его адрес, кадастровый номер), все данные сторон сделки. Также не стоит пренебрегать тонкостями, например, что даритель проживает в квартире до момента ухода из жизни; кроме того, можно прописать условия возврата недвижимости и первоначальному собственнику и др.

При фиксации условий в дарственной важно не путать её с рентой, когда вы можете требовать от человека, который получит квартиру после вашей смерти, выполнения ваших пожеланий — покупать продукты, ежемесячно давать деньги, платить коммуналку и т.п.

Ещё раз подчеркнём, что переход права собственности на квартиру при дарении происходит при жизни дарителя и оформляется в Росреестре (например, через МФЦ). То есть регистрационные действия те же, что и в случае с куплей-продажей квартиры. Новый собственник получает выписку из ЕГРН, в которой уже он указан в качестве полноправного владельца квартиры.

Преимущества и недостатки дарственной

У договора дарения также есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

• Можно оформить на абсолютно любого человека. При этом, в отличие от завещания, интересы различных категорий лиц можно не учитывать, то есть вы не обязаны выделять кому-то долю.
• Можно предусмотреть права дарителя. Например, вам подарили квартиру, но вы не имеете право её продать до момента кончины дарителя или принудительно выселить его оттуда.
• По дарственной переходит только квартира, а долги по ней — нет.

Договор дарения — безвозмездный, поэтому в него нельзя включать условие, которое обяжет одаряемого к каким-то встречным действиям, в том числе не получится возложить на него долг по квартплате. Исключение — оплата расходов на капитальный ремонт, остальные платежи за жилое помещение и коммунальные услуги новому владельцу жилья будут начислять только с момента возникновения права собственности на квартиру (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Подарить же ипотечную квартиру нельзя — до тех пор, пока кредит не закрыт, она принадлежит банку. Можно переоформить ипотеку на другого человека, но подарить— нет.

Минусы

• Один из основных недостатков дарственной — необходимость уплаты налога 13 % от кадастровой стоимости квартиры. Это касается дальних родственников и чужих лиц. Если одаряемый из числа близких, то платить налог не придётся.
• Если отношения дарителя и одаряемого портятся, то последний как полноправный собственник квартиры может выселить дарителя. Закон в ряде случаев будет на стороне нового владельца, особенно, если в дарственной нет пункта про проживание дарителя до ухода из жизни.
• Невозможность оспорить дарственную наследниками. Договор дарения — форма отчуждения собственности, как если бы человек просто продал свою квартиру. Если все формальности были соблюдены, в соответствии с законом потенциальным наследникам дарителя рассчитывать не на что.
• Родственникам сложно будет доказать, что человек был невменяем в момент оформления сделки. К примеру, при жизни дарителя его родственники узнали, что он заключил договор и при этом было доподлинно известно, что он не болел, не находился ни под чьи влиянием, не состоял на учёте в ПНД и т.п.
• Преждевременная смерть одаряемого повлечёт спор между его наследниками и дарителем. Особенно, если условия возврата недвижимости не оговорены должным образом. Без суда не обойдётся, так как это конфликт интересов: с одной стороны — законных наследников одаряемого, с другой — участника договорных отношений, то есть дарителя.

Есть и сложные ситуации. Например, если в даримой квартире прописаны несовершеннолетние или инвалиды: по закону собственник вправе распоряжаться своим имуществом, как пожелает (статья 209 ГК РФ). Ему даже не нужно получать согласия от прописанных или проживающих в ней людей. После оформления сделки новый собственник сможет их выписать без их согласия, но только по суду. В такой ситуации будет важно, чтобы несовершеннолетний не был собственником доли в этой квартире.

Тем не менее, реальная ситуация будет сложнее, потому что каждый случай индивидуален: играет роль возраст ребёнка, степень его родства с дарителем, есть ли у ребёнка другое жильё. В случае нарушения прав детей, в сделку могут вовлечься ещё и органы опеки.

Заключение

Дарственная и завещание отличаются моментом перехода права собственности: в первом случае это происходит при жизни дарителя, во втором —после его смерти.

При составлении завещания нужно учитывать интересы отдельных категорий лиц: нетрудоспособных родственников, супругов, иждивенцев и несовершеннолетних детей. Договор дарения не требует учёта их интересов на передаваемое имущество.

Завещание предполагает наследование всего, что включено в имущество умершего, включая его долги. Дарственная — только объект по договору, без каких-либо обременений.

За квартиру, полученную по договору дарения, придётся уплатить налог — 13 % от кадастровой стоимости объекта, за исключением случаев, когда недвижимость дарят близкому родственнику.

Наследники по завещанию налога не платят. Однако им придётся его заплатить, если решат продать квартиру до истечения 3-х лет с момента вступления в наследство.

Что лучше завещание или дарение квартиры — решать вам. На выбор будут влиять ваши отношения с близкими людьми, есть ли у вас нетрудоспособные родственники и несовершеннолетние дети и прочие обстоятельства.