Как продать квартиру после вступления в наследство

Когда наследник по завещанию становится владельцем квартиры, ничто не препятствует ему продать это своё имущество. Но в какой момент недвижимость окончательно переходит новому хозяину, какие сложности могут возникнуть при оформлении документов и как не платить налог с продажи квартиры? В этом материале разбираем тонкости сделки с жилплощадью, полученной в наследство.

Получение права собственности

Наследники получают право пользования имуществом с момента смерти наследодателя. Если речь идёт о квартире это значит, что они могут обслуживать объект, оплачивать коммунальные услуги и налоги, проживать в ней. Но для того, чтобы продать квартиру, нужно стать полноправным владельцем недвижимости, и только после этого инициировать сделку купли-продажи.

Принятие наследства

Согласно ст. 1154 Гражданского кодекса РФ, чтобы закрепить документально свои притязания на наследство — принять, либо официально от него отказаться в чью-либо пользу, добросовестным наследникам в течение полугода необходимо обратиться к нотариусу. Если в указанный срок такого обращения не последовало, лицо из числа сонаследников исключается. Закон уточняет, что шесть месяцев отсчитывают с момента, когда гражданину стало известно о наследстве, а не со дня смерти наследодателя. Тем, кто не уложился в этот срок, придётся в суде доказывать, что прийти вовремя им помешали объективные обстоятельства.

Несколько наследников

Спустя время не заявивший свои права наследник может обратиться в суд, доказать, что объявиться раньше он не мог по уважительным причинам, и восстановить своё право на часть имущества. Полный перечень таких причин содержится в ст. 1155 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Чтобы обезопасить себя от судебных разбирательств в будущем, добросовестным наследникам необходимо заблаговременно известить о смерти завещателя всех потенциальных претендентов — направить каждому ценное письмо с описью вложения.

Но гарантий того, что дело пройдёт гладко, всё равно нет. Даже если написано завещание, кроме указанных в нём, на наследство могут предъявить права лица, которым по закону полагается обязательная доля, например, несовершеннолетние дети. Полный круг таких лиц и их права изложены в ст. 1149 ГК РФ.

Все спорные вопросы лучше решить до получения права собственности и продажи недвижимости. Судебные процессы по этим вопросам иногда тянутся годами, а опротестование договора купли-продажи наносит серьёзный материальный и моральный вред его участникам.

Оформление собственности

Для оформления наследства наследникам необходимо собрать пакет документов:

• паспорт наследника;
• документы, подтверждающие степень родства с наследодателем (свидетельства о рождении, браке и т.д.);
• документ, подтверждающий адрес последней регистрации наследодателя;
• свидетельство о смерти наследодателя;
• оценка объекта недвижимости (если она отличается от кадастровой стоимости);
• квитанция об оплате госпошлины.

Размер пошлины, которая взимается государством, зависит от степени родственной связи с наследодателем и оговорена в ст. 333.24 Налогового кодекса (НК РФ). Наследники первой очереди — это дети, супруг или родители — вносят 0,3% от оценочной стоимости наследуемой недвижимости, но не более 100 тыс. ₽.

Все прочие претенденты должны уплатить 0,6%, но не более 1 млн ₽.

НДФЛ при переходе права собственности по наследству не взимается.

С перечисленными документами нужно обратиться в нотариальную контору. Особенность состоит в том, что она должна находиться по месту регистрации недвижимости либо последнему месту проживания наследодателя на момент смерти. На протяжении следующих 6 месяцев здесь будет находиться наследственное дело, зарегистрированное в соответствующем Реестре и доступное на сайте Федеральной нотариальной палаты.

По истечении полугода у того же нотариуса наследник получит свидетельство о праве на наследство, которое позволит начать оформление объекта недвижимости в собственность. Права собственности этот документ не даёт: распоряжаться имуществом получится только после того, как объект будет переоформлен и поставлен на кадастровый учёт новым владельцем.

После этих процедур можно будет получить в Росреестре выписку из ЕГРН, которая заменила Свидетельство о праве собственности.

Итак, переход квартиры в собственность наследника — это сложный юридический процесс со своими тонкостями и подводными камнями. Чтобы квартира перешла к новому владельцу, необходимо:

1. Принять наследство у нотариуса
   В течение 6 месяцев после смерти наследодателя необходимо подать заявление нотариусу по последнему месту жительства умершего. Срок установлен законодательно, поэтому с походом к нотариусу лучше не медлить — это может привести к потере наследства.
2. Получить свидетельство о праве на наследство
   По истечении полугода нотариус выдаст вам главный документ, подтверждающий ваше право на унаследованное имущество. Помните: это ещё не право собственности.
3. Зарегистрировать квартиру в Росреестре
   Завершающий и обязательный этап — регистрация вашего права собственности через МФЦ или портал «Госуслуги». Только после этого вы официально становитесь владельцем квартиры и можете ей распоряжаться.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Продажа унаследованной квартиры — это не рядовая сделка с недвижимостью, а многоэтапный процесс, требующий юридической грамотности и стратегического мышления.

Документы при продаже

При оформлении продажи квартиры понадобится пакет документов. Список немаленький, поэтому собирать документы лучше заблаговременно. При этом следует обратить внимание на сроки, в течение которых некоторые справки и выписки сохраняют юридическую силу.

Для сделки понадобятся:

• подготовленный к подписанию бланк договора купли-продажи;
• подлинники паспортов собственников и других участников сделки и свидетельств о рождении несовершеннолетних, прописанных на данной жилплощади;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• справка о составе прописанных лиц;
• письменное согласие органов опеки в случае причастности несовершеннолетних.

Нелишним будет заранее подготовить документы, которые может запросить покупатель:

• справки о погашении всех платежей по ЖКХ до момента продажи;
• подтверждение дееспособности продавца — справки из психо- и наркодиспансеров;
• технический план объекта недвижимости.

При условии обращения в риэлторское агентство все хлопоты по сбору пакета документов и составлению договора лягут на плечи посредника. Вам придётся лишь оплатить его услуги.

Продажа квартиры в ипотеке

Наследуя ипотечную недвижимость, новый владелец автоматически наследует и обязанности по погашению банковского долга. То же касается и залогового имущества. Поэтому первым делом нужно обратиться в банк и переоформить ипотечный договор на себя.

Чтобы продать унаследованную квартиру, которая находится в залоге у банка, потребуется согласие кредитора.

Сложность в том, что банк может потребовать предварительного погашения полной суммы остатка задолженности до заключения договора. Преодолеть такое препятствие можно. В этом случае ипотеку гасят средствами покупателя, привлечёнными в качестве аванса. Деньги поступают на промежуточный счёт банка, после чего проводится сделка. В случае, если сделка по каким-либо причинам сорвалась, банк возвращает зарезервированную сумму несостоявшемуся покупателю. Этот вариант вполне безопасный, но покупатели не всегда на него соглашаются.

Аргументом в пользу продавца здесь может служить тот факт, что банк при оформлении ипотечного кредита очень тщательно проверяет законность недвижимости и её владельца. Для покупателя это служит гарантией добросовестной сделки.

Как продать унаследованную долю квартиры

Нередко возникает вопрос: как продать половину квартиры, полученной по наследству, или иную её часть?

Это значительно усложняется тем, что законом предусмотрено за дольщиками преимущественное право выкупа — норма закреплена в ст. 250 ГК РФ. Поэтому в первую очередь необходимо направить нотариально заверенное уведомление о продаже своей доли всем остальным совладельцам квартиры. Сделать это необходимо в письменном виде, например, ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если кто-то из них решит приобрести вашу долю, вам не придётся искать покупателя.

Если спустя месяц с момента отправки уведомления дольщики не предъявят свои права на выкуп, либо предоставят свой нотариально заверенный отказ раньше — можно искать покупателей и проводить сделку.

Нюанс заключается в том, что нельзя продавать долю дешевле цены, указанной в уведомлении.

Другая особенность продажи доли — получение продавцом права на налоговый вычет размером до 1 млн. ₽.

Самый удобный вариант — договориться с остальными дольщиками и продать всю квартиру: найти покупателя целой квартиры проще, чем её доли. При этом каждый из продавцов получит соответствующую его доле часть денег и право на налоговый вычет.

Налог при продаже

Если владельцы недвижимости, получившие её при купле-продаже или дарении освобождаются от налога с продажи спустя 5 лет после получения квартиры в собственность, то для наследников государство снизило этот срок до 3 лет. Такая норма установлена ст. 217.1 НК РФ. При этом срок отсчитывается не от даты оформления собственности, а от момента смерти наследодателя. Таким образом срок снижается ещё на 6 месяцев, которые отведены на вступление в наследство.

Если наследники всё же не хотят ждать 3 года и намерены продать квартиру сразу после оформления собственности, нужно быть готовыми заплатить немалую сумму налога с продажи.

Если у нового владельца гражданство России, и он не покидал страну больше, чем на 183 дня на протяжении года, он считается резидентом. Такие лица при оформлении сделки купли-продажи заплатят 13% от оценочной стоимости. 

Лица, не являющиеся резидентами, потратят гораздо больше. Для них предусмотрена выплата 30%, и эта сумма не ограничивается.

Согласно ст. 333.35 НК РФ продавца не обременяют оплатой госпошлины — она возлагается на покупателя, поскольку уплачивается за изменение прав собственности по договору.

Множество подводных камней при сделках с недвижимостью легче обойти с помощью профессионалов, которые на опыте знают, как продать квартиру, полученную по наследству. При выборе риэлторского агентства лучше искать проверенную организацию с высоким рейтингом и репутацией – попытка сэкономить может дорого обойтись.