Как установить запрет на сделки с недвижимостью

Добраться до банковского счёта — не самое страшное, что могут сделать мошенники. Опытные жулики проворачивают сделки с недвижимостью за спиной собственника и оставляют людей бездомными. И если деньги ещё можно заработать, то на новую квартиру при нынешних ценах жизни не хватит. Закрыть эту лазейку можно заранее — запретить сделки без личного участия собственника. Рассказываем, что такое запрет на сделки, в каких случаях он необходим и как и где его установить.

Что такое запрет на сделки с недвижимостью и зачем он нужен

Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — это специальная отметка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). После его установки Росреестр не зарегистрирует переход прав на недвижимое имущество, если владелец не будет лично участвовать в процедуре.

Зачем это нужно:

• Защита от аферистов. Мошенники часто действуют по схемам с использованием поддельных или полученных обманом доверенностей. Собственника уговаривают подписать бумагу «для помощи с оформлением», а иногда подделывают всё с нуля. Потом по ней пытаются продать, подарить или заложить квартиру без ведома владельца. При наличии запрета в ЕГРН такая регистрация будет невозможна. А без запрета собственник нередко узнаёт о продаже последним — когда на пороге стоят новые хозяева с выпиской из реестра. Вернуть жильё можно только через суд, и это месяцы, если не годы. Причём доказывать подделку придётся собственнику.
• Заморозка ранее выданных доверенностей. Запрет их не отменяет, но зарегистрировать по ним сделку с этим объектом не получится, пока ограничение действует.
• Контроль над имуществом. Ни одна операция с недвижимостью не пройдёт без личного присутствия и согласия владельца — кроме случаев, прописанных в законе (о них ниже).

Сам по себе запрет не ограничивает владельца: жильё ещё можно в любой момент продать, подарить или сдать внаём. Просто на регистрацию сделки придётся прийти лично.

На какие операции распространяется запрет

Без физического присутствия собственника станет невозможно:

• продать объект недвижимости;
• подарить его;
• сдать на продолжительный срок внаём;
• оформить договор пожизненного содержания с иждивением (ренты);
• передать недвижимость в залог (например, для получения кредита).

При этом ограничения распространяются только на определённый объект, к которому они привязаны (по кадастровому номеру). Если квартир или домов несколько, защищать каждый нужно отдельно.

Когда запрет не действует: важные исключения

Есть ситуации, в которых отметка в ЕГРН бессильна. Запрет не помешает:

• взыскать имущество по решению суда (к примеру, приставами в рамках исполнительного производства);
• зарегистрировать права наследника при наследовании;
• разделить имущество супругов по решению суда;
• изъять объект для государственных или муниципальных нужд;
• зарегистрировать переход прав, если договор удостоверен нотариусом (при условии, что сама сделка совершена не по доверенности);
• провести электронную сделку, если владелец подписался квалифицированной электронной подписью — такая подпись равносильна физическому присутствию.

Также под запрет не подпадают квартиры в Москве, которые участвуют в программе реновации.

Как установить запрет через Госуслуги

С конца 2022 года оформить запрет можно онлайн через портал «Госуслуги». С одной стороны, всё делается из дома и без очередей, с другой — потребуется электронная подпись.

Что понадобится:

1. Подтверждённая учётная запись на портале «Госуслуги».
2. Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Её можно бесплатно получить через мобильное приложение «Госключ».

Шаг 1: Вход и поиск услуги

Войдите в свой личный кабинет на портале. В каталоге услуг найдите раздел «Недвижимость» и выберите услугу «Запрет на регистрацию сделок с недвижимостью без личного участия собственника».

Шаг 2: Заполнение заявления

Система автоматически подтянет ваши паспортные данные. Выберите объект недвижимости из списка своего имущества или введите его кадастровый номер вручную. Проверьте корректность всех данных: адрес, ваши ФИО, данные документа-основания права.

Шаг 3: Подписание и отправка

Подготовленное заявление необходимо подписать через приложение «Госключ». Для этого следует предварительно создать усиленную электронную подпись (УКЭП).

Шаг 4: Ожидание результата

Заявление поступает в Росреестр. Рассмотрение занимает до 5 рабочих дней. Уведомление о внесении записи в ЕГРН придёт в ваш профиль на Госуслугах.

Проверить, действует ли запрет, несложно — закажите через портал актуальную выписку из ЕГРН. В ней должна стоять соответствующая отметка.

Учтите, что установление запрета на долю в объекте не ограничивает других совладельцев. Они смогут распоряжаться своими долями.

Как проходит оформление через МФЦ

Когда электронная подпись не оформлена или личное обращение кажется более надёжным форматом взаимодействия, обратитесь в МФЦ — там за вас всё необходимое сделают специалисты.

Что взять с собой:

• Общегражданский российский паспорт.
• Документы, которые подтверждают право собственности (выписка из ЕГРН или правоустанавливающий документ).

Процедура в МФЦ («Мои документы»):

1. Возьмите талон электронной очереди.
2. Составьте заявление совместно с работником центра и подпишите документ.
3. МФЦ передаст документы в Росреестр. Соответствующая запись в ЕГРН будет внесена в течение 7 рабочих дней: два дня уходят на передачу из МФЦ.

Подать такое заявление через центр «Мои документы» могут также представители владельца недвижимости по нотариальной доверенности.

Как и когда снять запрет

Запрет бессрочный, и его всегда можно отменить. Это понадобится, если захотите продать квартиру, но делать это нужно будет дистанционно или по доверенности.

Отменить запрет не сложнее, чем установить:

• Госуслуги: в том же сервисе выберите опцию «Снять запрет», заполните заявление и подпишите его УКЭП.
• МФЦ: обратитесь с паспортом и данными на объект. Но снять запрет через МФЦ может только лично собственник. Сделать это по доверенности нельзя.

После подачи заявления отметку погасят также за 5 рабочих дней, через МФЦ — до 7. Количество установок и снятий такой заморозки не ограничено, услуга всегда безвозмездна.

Какие у запрета минусы и от чего он не защитит

Перед тем как наложить ограничение, взвесьте, чем оно обернётся:

• Необходимость личного присутствия на сделке. Если живёте в другом городе или стране, для любой операции с недвижимостью придётся приезжать. Продать квартиру по доверенности будет невозможно, пока запрет действует.
• Бессилие перед обманом самого владельца. Пожилого человека могут уговорить оформить сделку лично, под предлогом «спасения» от других мошенников. Звонок «из полиции», разговоры про «безопасный счёт» — и пенсионер сам везёт документы в МФЦ. В такой ситуации отметка в ЕГРН не помешает.
• Сложности для совладельцев. Бывают случаи, когда запрет устанавливают «на всякий случай», а потом сталкиваются с трудностями при продаже, особенно если один из собственников живёт за границей.

Такой инструмент отсекает подделки, при этом он не спасёт от собственной доверчивости. Так что бдительность при любых финансовых операциях никто не отменял.

Так как установить запрет на сделки с недвижимостью

• Ограничение сделок — это отметка в ЕГРН, блокирующая регистрацию любых операций с вашей квартирой или домом без вашего личного участия.
• Основная цель — защита от афер с поддельными документами и доверенностями.
• Установка запрета безвозмездна; пути два — через к которому они портал «Госуслуги» (потребуется электронная подпись) или в любом МФЦ.
• Срок внесения записи в реестр — до 5 рабочих дней от даты подачи заявления, через МФЦ — до 7.
• Снять запрет можно в любой момент теми же способами, но для этого в МФЦ потребуется личное присутствие собственника.
• Запрет не действует в случаях, предусмотренных законом (наследование, решение суда и т. д.), и не защищает, если мошенники манипулируют самим собственником.

Установка запрета — это разумная и простая мера предосторожности, которая даёт собственнику дополнительный контроль и спокойствие за своё имущество.