Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего
На первый взгляд кажется странным, что маленький ребёнок может стать собственником недвижимости, однако с точки зрения российского законодательства в этом нет ничего особенного. Многие пользуются возможностью оформить квартиру на несовершеннолетнего. Это — способ с детства гарантировать ребёнку жильё: такое имущество не затронет развод родителей, на него не смогут претендовать кредиторы.
В статье рассказали, как зарегистрировать собственность на ребёнка и какие существуют ограничения.
Что говорит закон
Согласно статье 17 Гражданского кодекса (ГК РФ), правоспособность гражданина возникает с момента его рождения. Это означает, что правами, в том числе имущественными, обладают даже новорождённые дети. Возможность ребёнка владеть квартирой, домом и другой недвижимостью дополнительно закреплена в статье 60 Семейного кодекса РФ.
В то же время дееспособность, то есть возможность самостоятельно совершать сделки, ограничена возрастом. Согласно статье 28 ГК РФ, за детей младше 15 лет этим занимаются законные представители, действуя строго в интересах ребёнка.
Подросткам в возрасте от 14 до 18 лет дозволено совершать сделки с письменного согласия родителей или опекунов. Исключением является случай эмансипации, когда подросток получает полную дееспособность до своего совершеннолетия.
Так с каких всё-таки лет квартиру можно регистрировать на ребёнка? На практике — с любых. Из вышесказанного следует, что даже младенец может стать собственником недвижимости.
«Оформить квартиру на ребёнка, конечно, можно. У нас законом предусмотрены для этого различные основания: в порядке наследования, приватизации, по договору дарения и — самый распространённый вариант — по договору купли-продажи», — рассказывает юрист по недвижимости Елена Кульпина.
Как оформить недвижимость на ребёнка
Наследование
Ребёнок может унаследовать квартиру в порядке родства или по завещанию (согласно волеизъявлению наследодателя). Возраст не имеет значения, что следует из статьи 1116 ГК РФ.
Все юридические формальности, очевидно, будут закрывать вместо него родители или законные представители. При этом распоряжаться такой квартирой взрослые смогут только с разрешения органов опеки — так государство защищает имущественные интересы ребёнка.
Приватизация
Если семья живёт в квартире по договору социального найма (такие выдаются государством гражданам, нуждающимся в жилье), то её можно приватизировать. В таком случае дети наряду с другими членами семьи получают долю в недвижимости.
Особенность заключается в том, что отказаться от приватизации за несовершеннолетнего и не выделить ему долю нельзя — его участие обязательно. При этом по достижении возраста 14 лет он лично задействован в процессе: должен дать письменное согласие на участие.
Это способ закрепить за ребёнком недвижимость и обезопасить его будущее. При этом, как и в прошлом примере, в будущем любые сделки с такой квартирой будут возможны только с разрешения органов опеки.
Дарение
Дарение — распространённый способ оформить жильё на ребёнка. Родители или другие родственники могут безвозмездно передать несовершеннолетнему квартиру или долю в ней. В этом случае потребуется нотариальное удостоверение дарственной.
Если ребёнку меньше 14 лет, то документы за него будут подписывать родители, а подростки старше 14 лет — являются самостоятельными участниками сделки, однако согласие взрослых всё равно потребуется.
Покупка
Ещё один частый механизм оформления недвижимого имущества на ребёнка — договор купли-продажи. Причём квартиру можно приобрести исключительно на имя ребёнка либо дать несовершеннолетнему долю в ней.
«Чаще всего недвижимость приобретается в совместную собственность родителей и несовершеннолетних. В частности, это делается благодаря маткапиталу — мере государственной поддержки, которая обязывает выделить детям доли в недвижимости, при покупке которой она используется», — отмечает Елена Кульпина.
Как и в прочих вышеперечисленных вариантах, если ребёнку меньше 14 лет, то при купле-продаже договор за него подписывают родители, в остальных случаях он делает это сам, но с согласия взрослых. Также потребуется участие в сделке нотариуса и её регистрация в Росреестре.
Какие потребуются документы
Для всех перечисленных выше вариантов есть стандартный набор документов: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о рождении ребёнка и документы на имущество. Однако дьявол, как говорится, кроется в деталях.
Так, при наследовании дополнительно потребуются свидетельство о смерти бывшего хозяина квартиры, подтверждение родства, заявление о принятии имущества и свидетельство о праве на наследство от нотариуса.
В случае с приватизацией — соответствующее заявление, договор соцнайма, сведения о зарегистрированных в квартире гражданах, справка об отсутствии долгов по ЖКУ и согласие ребёнка.
Самый простой вариант — дарение: дополнительно потребуется только нотариально заверенный договор дарения (дарственная). С покупкой сложнее: в пакет документов войдут договор купли-продажи, акт приёма-передачи квартиры и квитанция об оплате госпошлины.
Причём если в первых двух случаях согласие органов опеки не требуется совсем (ведь положение ребёнка только улучшается), то в последних оно может понадобиться в зависимости от обстоятельств. Во-первых, в случаях, когда ребёнок является не одариваемым, а дарителем. Во-вторых — когда сделка купли-продажи совершается с имуществом ребёнка или с использованием его средств.
Нюансы сделок с участием ребёнка
По словам юриста, каких-то особых требований, связанных с приобретением недвижимости на имя несовершеннолетнего, нет. Однако родители должны понимать, что пока ребёнку не исполнилось 18 лет, они несут за него всю ответственность и обязательства: коммунальные платежи, налоги за недвижимость и так далее.
«Если, например, произойдёт протечка трубы, и будет установлено, что виноват собственник квартиры, то гражданско-правовую ответственность перед соседями будут нести родители», — рассказала Елена Кульпина.
Она добавила, что законом предусмотрены ограничения, которые связаны с отчуждением зарегистрированного на ребёнка имущества. Последующая продажа или дарение такой квартиры будут возможны только с согласия органов опеки и попечительства.
«Есть два варианта. Либо, продавая квартиру, родители обязаны предоставить ребёнку равноценную площадь в другом объекте недвижимости. Либо перевести деньги с продажи на специальный счёт. На практике опека чаще всего обязывает предоставить какое-то другое жильё», — пояснила эксперт.
Юрист привела пример из своей практики, когда органы опеки, выдавая разрешение на сделку, настояли на выделении детям равнозначной жилплощади, несмотря на формальное улучшение условий по другим признакам.
«У семьи был дом 200 квадратных метров, поделённый на четверых: то есть у каждого ребёнка было по 50 метров жилплощади. Затем семья решила переехать из региона в Москву, продать дом и купить квартиру. Но опека не дала разрешение. Её не интересовал тот факт, что переезд в каком-то смысле улучшает уровень жизни детей. Она, опека, потребовала выделения несовершеннолетним той же площади, что они бы утратили при продаже дома», — рассказала Елена Кульпина.
Юрист подчеркнула, что при любых сделках задача органов опеки защитить интересы несовершеннолетнего от возможных незаконных действий родителей, опекунов или попечителей.
Можно ли оформить на ребёнка ипотечную квартиру
Ипотека — тема для отдельного разговора. Если квартира покупается в кредит, то сразу оформить её на ребёнка не получится. Причина в том, что ребёнок не может нести ответственность по кредитным обязательствам и не имеет полной дееспособности для подписания договора. В таком случае обычно поступают следующим образом.
Стандартная схема выглядит так: ипотеку оформляют на одного или обоих родителей, а после полного погашения кредита жильё переоформляют на ребёнка. Его можно подарить или распределить в нём предусмотренные законом доли.
Выделить доли можно и в период выплаты долга, но на это требуется согласие банка-залогодержателя. Кредитные организации идут на это неохотно, поскольку участие несовершеннолетнего снижает ликвидность залога.
Похожим образом поступают семьи, которые используют материнский капитал: после покупки жилья на средства господдержки родители обязаны оформить доли на всех членов семьи, включая детей. Это требование установлено в пункте 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ.
В случае применения маткапитала, выделить доли тоже можно досрочно, то есть до полного погашения ипотеки. Причём с июля 2025 года сделать это можно без согласия банка, что упрощает жизнь семьям. Дело в том, что без детских долей продать ипотечную квартиру было невозможно, даже с согласия кредитной организации: на этот раз отказывали органы опеки.
Теперь такой проблемы нет. Да, разрешение органов опеки по-прежнему требуется, но они идут на него охотнее, поскольку у детей (или ребёнка) уже есть доли. В обмен потребуется только выделить равнозначные части в новой недвижимости.
Вывод
Оформить квартиру на несовершеннолетнего в России не только можно, но и вполне разумно. Особенно если цель родителей — обеспечить ребёнку собственное жильё или закрепить за ним долю в семейной недвижимости. Закон предусматривает для этого разные варианты: наследование, приватизацию, дарение и покупку. Однако все сделки с имуществом, принадлежащим ребёнку, находятся под контролем органов опеки: государство гарантирует соблюдение интересов несовершеннолетнего.
Главное, о чём нужно помнить взрослым, — ребёнок может владеть имуществом, но не распоряжаться им (до наступления 18 лет). Все действия совершаются через родителей или опекунов. Оформляя жильё на ребёнка, важно тщательно соблюдать юридические формальности, тогда недвижимость действительно станет защитой его будущего.
