Покупка квартиры – это ответственное решение, которое определит параметры жизненного комфорта для вас и вашей семьи на многие годы. Поэтому перед его принятием необходимо тщательно изучить и проанализировать все наиболее важные аспекты будущей сделки. Что нужно проверить перед покупкой квартиры? В этом тексте мы подготовили для вас пакет актуальной информации от экспертов в данной области.
Проверка документов
Вопрос, что именно следует проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, вовсе не праздный. Аферистов и мошенников по-прежнему хватает с избытком. Чтобы не попасться на их уловки, обязательно убедитесь, что у продавца имеются все необходимые правоустанавливающие документы на объект.
ЕГРН
Для проверки юридической чистоты предлагающихся к продаже квадратных метров затребуйте у продавца выписку из ЕГРН. Если он не жулик, а реальный собственник и действительно готов продать вам квартиру, то получение этого документа в МФЦ не должно составлять для него проблемы. Обратите внимание на то, когда получена выписка. С этого момента не должно пройти более месяца.
Сервис на сайте Росреестра также дает возможность получить следующие сведения:
- Характеристики квартиры .
- Основания получения текущим владельцем права собственности на недвижимость . Из этих данных вы узнаете, была ли квартира получена через приватизацию, договор дарения, купли-продажи или досталась в качестве наследства. И когда именно это произошло. В частности, период исковой давности, после которого наследство уже не может быть оспорено, ограничивается тремя годами.
- Наличие обременений , например, нахождение данного жилья у банка в залоге по ипотеке. При таком обременении Росреестр не зарегистрирует вашу покупку.
- Количество собственников и их личные данные, которые должны совпадать с данными, указанными в паспорте. Если, к примеру, в выписке присутствует другая фамилия, поскольку владелица жилья ее сменила после выхода замуж, ей необходимо будет до сделки обновить данные в ЕГРН.
Если среди собственников обнаружатся несовершеннолетние, для проведения сделки потребуется разрешение органов опеки.
Паспорт
Внимательно изучите паспорт продавца. Если у приглянувшегося вам жилья несколько собственников, обязательно проверьте паспорт каждого из них. В ходе проверки обратите внимание на общий вид паспорта, отсутствие исправлений или вырванных страниц, проконтролируйте совпадение паспортных данных с теми, что указаны в документах на объект недвижимости. Убедитесь, что паспорт не просрочен, а на фотоснимке в нем именно тот человек, кто заявляет себя как собственник.
Справка о регистрации
Документ формы 9 текущий владелец жилья может получить в МФЦ, написав соответствующее заявление и предъявив паспорт. Аналогичные сведения могут быть получены в управляющей компании или на сайте Госуслуг. В форме 9 указываются как лица, прописанные на квадратных метрах в данный момент, так и те, кто был в ней прописан прежде, с момента сдачи жилого дома. Благодаря этому есть возможность установить, имеются ли несовершеннолетние родственники или те, кто отбывает тюремный срок и по его завершению может через суд предъявить права на жилплощадь.
Вам потребуется до сделки решить с продавцом вопрос, когда именно все зарегистрированные смогут выписаться. В случае с не достигшими совершеннолетия жильцами, имеющими право собственности, например, на основании проживания в момент приватизации недвижимости, придется получать одобрение сделки со стороны органов опеки.
Уже перед подписанием договора купли-продажи вам следует вновь затребовать у продавца свежую справку, в которой на текущий момент не должно быть указано никого из ранее прописанных.
Согласие супруга
Если жилая площадь приобреталась в браке, постарайтесь добиться от ее владельца получения им нотариально заверенного согласия на сделку супруги/супруга. Даже если на настоящее время пара уже находится в разводе. Это защитит вас от вероятности судебных претензий со стороны бывших родственников продавца.
Если согласие не будет получено, сделка все равно пройдет регистрацию в Росреестре. Но в выписку ЕГРН будет внесена пометка об отсутствии такого согласия. В этом случае будет не лишним получить решение суда по разводу с данными о соглашении по разделу имущества.
Справка об отсутствии коммунальных задолженностей
Продавец должен будет получить ее в управляющей компании или МФЦ и предоставить вам вместе с последними оплаченными квитанциями. Проверьте в них даты платежей и совпадение с показаниями счетчиков. Долг прежнего собственника перенесен на вас не будет, но лишние разборки по этому поводу вам точно не нужны.
Следует иметь в виду, что, в отличие от коммунальной задолженности, незакрытый долг по взносам за капитальный ремонт переводится на нового собственника жилья.
Справка об остатке на пенсионном счете
При наличии у текущего собственника несовершеннолетних детей попросите у него предоставить справку о пенсионном счете их мамы. Это поможет вам выяснить, не использовался ли в ходе приобретения недвижимости материнский капитал. Если он был внесен как часть оплаты, а доли детям не были выделены, это может стать причиной будущих проблем.
Кадастровый паспорт
Данный документ содержит актуальные сведения о квартире – ее кадастровый номер, общую площадь, тип, категорию. Правильность указанных в нем сведений можно проверить, воспользовавшись онлайн-запросом на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». Здесь вы сможете удостовериться в правильности отражения в документах сведений об имеющихся обременениях и т.п. Сервис по запросу выдает расширенную справку, с помощью которой можно подтвердить или опровергнуть данные, указанные продавцом.
Осмотр квартиры
Что еще нужно проверить при покупке квартиры? Если вам предлагают осмотреть недвижимость на вторичном рынке без присутствия собственника – это повод насторожиться. Требуйте предъявить нотариально заверенную доверенность. Проверьте наличие в ней паспортных данных владельца и того человека, который показывает вам квартиру. Следует учитывать, что подобным методом часто пользуются квартирные махинаторы, ссылаясь, например, на то, что собственником является пожилой родственник, который сам присутствовать на осмотре не может по состоянию здоровья.
В любом случае добивайтесь личной встречи с собственником и его участия в процедуре заключения сделки. Данные из его паспорта сравните с выпиской из ЕГРН и свидетельством о регистрации права на владение.
Если с собственником встретиться так и не удалось, проконтролируйте, существует ли в реальности нотариус, завизировавший доверенность. Сегодня это можно сделать, например, просканировав размещенный на доверенности QR-код камерой смартфона. На его экране должна появиться ссылка, пройдя по которой вы получите реквизиты документа – дату его оформления, ФИО заявителя и т.д. Сопоставив их с предоставленной вам доверенностью, вы сможете убедиться в ее подлинности и в том, что документ прошел регистрацию в ЕИС (Единой информационной системе нотариата).
Запрос в МВД
Вы размышляете, как проверить квартиру перед покупкой более надежно? Воспользуйтесь онлайн-сервисом МВД РФ. С его помощью можно узнать, действителен ли паспорт с указанными в документах на квартиру серией, номером и ФИО владельца. После отправки запроса сервис укажет, что паспорт не внесен в базу недействительных, или сообщит о его недействительности.
Данные по ипотеке
Предложенная вам квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита? Обратитесь к продавцу с просьбой получить в банке справку с подтверждением, что кредит полностью погашен. Если кредитный заем до сих пор не закрыт, вам потребуется обратиться в банк лично и согласовать схему сделки. Поскольку до полной выплаты ипотеки жилой объект находится у банка в залоге и не может быть продан без его согласия.
Справки НД и ПНД
Вы хотите свести свои риски при покупке квартиры на вторичном рынке к минимуму? Попросите продавца получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти документы должны подтвердить, что текущий собственник квадратных метров не страдает наркозависимостью и психическими расстройствами. Такая справка поможет минимизировать риск оспаривания продажи жилья через аргумент недееспособности собственника на момент сделки со стороны его родственников.
Проверка судебных дел и банкротств
Выяснить, возбуждались ли в отношении собственника судебные иски, и вовлекался ли он в судебные тяжбы, можно, воспользовавшись сервисами портала « Правосудие ». Для этого потребуется выполнить поиск по месту его жительства или по адресу недвижимости.
Дополнительные ресурсы для проверки продавца – юридического лица вы можете изыскать, обратившись, например, к « Вестнику государственной регистрации », где публикуются сведения о банкротствах, реорганизации и ликвидации юрлиц и т.п. В разделе «Поиск публикации» укажите его ОГРН или ИНН. Если юрлицо не проходило указанные процедуры, то система выведет сообщение, что данных не обнаружено.
Общие рекомендации
В ходе проверки документов требуйте предоставления вам оригиналов, а не копий, и не стесняйтесь задавать появившиеся у вас вопросы. Если продавец юлит, нервничает, пытается уклониться от ответов или торопит вас с принятием решения – есть смысл проверить все спорные моменты еще раз.
Сегодня в интернете действуют специализированные сервисы по проверке данных. Например, « юридическая проверка Домклик » и ряд других. Вы также можете обратиться к квалифицированным специалистам, которые оценят риски, выскажут профессиональные рекомендации и помогут вам свести к минимуму вероятность возникновения проблем.
В ходе пользования интернет-сервисами не забывайте о собственной безопасности. Не пользуйтесь ссылками на внешние сайты и не кликайте по рекламным банерам. Не реагируйте на запросы с требованием указать ваши данные, номера и коды банковских карт, коды из смс-сообщений.
Мы искренне надеемся, что эта статья была вам полезна.
Используемые материалы
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
