Экроу – это банковский счёт, с помощью которого можно снизить риски при оформлении различных сделок. Программа действует в России уже около 5 лет и пользуется популярностью среди участников долевого строительства и при покупке авто или доставке ценного груза. Расскажем подробнее, что такое эскроу-счёт, кто и как его может использовать, а главное — зачем.
Суть понятия и механика
5 лет назад в России появилось такое понятие, как эскроу-счёт. Это прописано в федеральном законодательстве с июня 2019 года. Простыми словами эксроу-счёт — такой банковский счёт, на который вы кладёте необходимую сумму для сделки, и эти деньги замораживаются. То есть до выполнения условий сделки их не получит ни сам покупатель, ни вторая сторона.
Часто такие счета используют при оформлении ДДУ. Эта система не только защищает деньги будущего владельца квартиры в новостройке, но и страхует застройщика от неблагонадежного покупателя.
Так как забрать деньги со счёта покупатель не сможет, застройщик будет уверен, что получит всю сумму вовремя. Также и покупатель будет уверен, что не заплатит за квартиру, которая будет существовать только на бумаге, ведь сначала строительная фирма должна выполнить все условия договора, в том числе вовремя сдать жильё.
Этот счёт подходит и для других сделок. Например, таким же образом можно купить машину или авторское право на что-либо. То есть договор эксроу-счёта — нужная вещь для безопасного заключения сделки.
В таком договоре всегда участвуют три стороны:
- Депонент — покупатель;
- Бенефициар — продавец;
- Эскроу-агент — банк или нотариус.
Третья сторона как раз и становится гарантией безопасности, так как задерживает деньги до выполнения всех условий сделки.
Когда можно использовать договор эскроу
Такой подход можно использовать практически при любой денежной сделке. Вариант со строительством мы уже разобрали, это логичный и простой пример. Рассмотрим и другие.
Возьмём для примера покупку бизнеса. Скажем, вы решили купить небольшую студию по наращиванию ресниц. Салон полностью обустроен: хороший ремонт, оборудованы зоны для работы мастеров, есть необходимая мебель. Вас всё устроило, вы заплатили деньги и начали оформлять документы. Но пока возились с бумажками, бывший хозяин продал мебель, или у него забрали помещение за долги, о которых было неизвестно. В результате у вас ни денег, ни помещения, ни бизнеса. Если такая ситуация происходит при оформлении сделки через экскроу-счёт, покупатель просто забирает свои деньги из банка и ищет другой бизнес для вложения.
Нужен ли нотариус
Любой договор эскроу нужно заверять нотариально, иначе он будет недействителен. Правда только в том случае, если эскроу-агент третье лицо, а не банк.
Если вы оформляете эскроу-счёт, то все документы заключаются с банком и им не нужно ещё одно оформление у нотариуса.
Какие есть минусы у оформления эскроу-счёта
Ничего абсолютного нет, поэтому свои минусы у такого рода сделки тоже имеются. Например, комиссия около 1% от суммы за открытие счёта в банке. Да, это не так много, но все же.
Ещё один минус — невозможность забрать деньги до расторжения договора. То есть нельзя просто передумать. Если вы передумали, то сначала нужно расторгнуть договор, выполнив все условия для этого, или же доказать, что прописанные в документе обязательства не были выполнены.
Эскроу-счёт полезен, когда речь идёт о больших деньгах. На депозитном счёте крупная сумма могла бы приносить доход, но здесь никаких процентов накапливаться не будет — они будут просто заморожены и недоступны. Это тоже не приятно.
Как открыть эскроу-счёт
Согласиться на такое ведение сделки должны все три стороны договора. То есть при подписании документов должны присутствовать и эскроу-агент, и депонент, и бенефициар.
В договоре необходимо прописать все условия сделки: сроки исполнения, дополнительные графы и т.д. — абсолютно все тонкости и мелочи, чтобы позже не возникло проблем. Обязательно нужно указать, как именно бенефициар докажет, что все условия выполнены. Например, если это строительство, то застройщик должен будет предоставить выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель, и только потом банк переведёт ему всю сумму.
Как организованы сделки по недвижимости через эскроу-счёт
Уже 5 лет купить жильё в строящемся доме можно исключительно по договору эскроу. Если такой счёт открывается под покупку недвижимости, то деньги на нём застрахованы; в противном случае страховки нет.
Сделка организована так: застройщик уже работает с определённым банком, в нём покупатель и открывает счёт. Банк как бы кредитует застройщика, является инвестором, и зарабатывает свои проценты: покупатель получает квартиру в новом доме, застройщик – свои деньги, банк – страховые платежи от застройщика.
Эскроу-счёт можно использовать даже если покупатель берёт ипотеку. Тут алгоритм немного отличается. Сначала покупатель оформляет ипотечный договор, потом — ДДУ, а уже в этом договоре прописывается, что расчёт будет происходить с помощью эскроу-счёта. В этом случае банк не берёт свой процент за формирование счёта.
Что произойдёт при банкротстве банка или застройщика
Если обанкротится банк, то покупатель просто вернёт свои деньги. Денежные средства страхуются в размере до 10 млн рублей. Поэтому даже если такая ситуация произойдёт, средства вернут без особых проблем и разбирательств.
Ситуация не меняется и при банкротстве застройщика. Несостоятельность застройщика прекращает действие договора ДДУ. В таком случае нужно обратиться в банк, который обеспечивал сделку. Вам вернут полную сумму вложений (даже если она более 10 млн рублей).
