Какие документы нужно подготовить для продажи квартиры
Подготовка документов для продажи квартиры — важный этап, от которого зависит успех сделки. Неполный пакет бумаг или ошибки в их оформлении приведут как минимум к задержке продажи, а в худшем случае — к её срыву. Что нужно подготовить перед продажей и какие нюансы учесть в разных типах сделок.
Процесс оформления сделки
Продажа недвижимости включает несколько этапов.
- Сначала собственник собирает все справки, согласия и выписки, которые потребуются для оформления перехода права на квартиру новому владельцу.
- Затем стороны составляют и подписывают договор купли-продажи.
- После этого документы направляют в Росреестр — на этом этапе права собственности регистрируются за новым хозяином.
- В самом конце стороны подписывают акт приёма-передачи, покупатель становится новым полноправным владельцем недвижимости.
На каждом этапе требуются определённые документы. Важно, чтобы все они были правильно оформлены, иначе сделка может оказаться под угрозой срыва.
Документы для продажи квартиры
Перед тем, как выходить на сделку, продавцу нужно подготовить пакет документов.
Важно! Срок действия некоторых документов ограничен. На момент сделки каждый из них должен быть действителен.
Какие документы потребуются продавцу для продажи квартиры:
Паспорт
Без документа, удостоверяющего личность, оформление сделки невозможно. Если собственников несколько, то потребуются оригиналы паспортов каждого из них. Согласно статье 18 федерального закона «О регистрации о государственной регистрации недвижимости» копии удостоверений личности не являются обязательными, однако на практике они могут пригодиться, например, покупателю для согласования приобретения жилья в ипотеку.
Свежая выписка из ЕГРН
Этот документ — главное доказательство права собственности. Он также содержит информацию об отсутствии обременений, арестов или других ограничений. Выписки предоставляют в МФЦ или через портал «Госуслуги». Срок действия документа — 30 дней со дня выдачи.
Правоустанавливающие документы
Ими выступают договор купли-продажи, документы, подтверждающие право на наследство и приватизацию жилья, а также договоры мены или дарения. С их помощью покупатель сможет убедиться, что продавец является полноправным владельцем недвижимости.
Выписка из домовой книги
Домовые книги отменили ещё в 2018 году, но архивные данные из них по-прежнему полезны для того, чтобы не попасться на «скрытых жильцов».
Последние появляются несколькими способами. Например, одни по какой-то причине отказались от приватизации, в итоге они получили пожизненное право проживания в квартире. Другие получили право проживания по завещанию прошлых владельцев. Выселить таких жильцов никак не получится.
Выписку можно получить в управляющей компании или ТСЖ, в паспортном столе, МФЦ, местной администрации (для маленьких населённых пунктов) или в УФМС (для владельцев частных домов), а также на портале «Госуслуги». Данный документ является бессрочным.
Формы 9 и 12
По сути, эти формы заменяют выписку из домовой книги.
Форма 9 или справка «О регистрации» показывает всех зарегистрированных в квартире людей. Она бывает стандартной и архивной: первая содержит данные о текущих жильцах, а вторая о всех, кто когда-либо проживал в квартире. Предоставляется бесплатно, поэтому лучше брать сразу обе.
Форма 12 или справка о «Снятии с регистрации некоторых категорий граждан» пригодится, чтобы узнать, нет ли в квартире временно выписанных жильцов. Например, тех, что пропали без вести (но потом могут объявиться), или отбывающих наказание в тюрьме.
Обе справки можно оформить онлайн на портале «Госуслуги» или запросить в МФЦ. Законом не установлен срок их действия, однако желательно, чтобы они были выданы не позднее 30 дней к моменту сделки.
Справка об отсутствии долгов за ЖКХ
Долги по оплате ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) могут стать препятствием для сделки. Покупатель просто не захочет приобретать квартиру с обременениями, ведь есть риск, что ресурсоснабжающие организации подадут в суд на хозяина или ограничат подачу воды и света. Зачастую вопрос можно решить, если снизить цену на жильё на сумму долга.
Получить справку об отсутствии долгов за ЖКХ можно в МФЦ или обратившись в управляющую компанию. Документ действует 10 дней с момента выдачи.
Дополнительные документы для разных случаев
Жильё куплено в браке
Если квартира приобреталась в браке, то она является совместно нажитым имуществом. Поэтому при покупке недвижимости у семейной пары потребуется взять у одного из супругов заверенное нотариусом согласие на сделку. Исключение — те случаи, когда пара оформила брачный договор, в котором прописаны условия владения имуществом.
Продажа доли в квартире
Если собственник продаёт только долю в квартире, потребуется нотариально заверенный отказ остальных собственников от покупки этой доли. Дело в том, что у них есть право преимущественной покупки, на решение им даётся 30 дней. Если никто из собственников так и не решится перекупить долю, тогда можно продавать её третьим лицам.
Недвижимость с обременением
Обременение значит, что квартира куплена в ипотеку или находится под арестом. На сделки с такой недвижимостью есть ограничения. Так, если жильё в залоге у банка, то придётся получить его разрешение на продажу — справку о снятии обременения. На это кредитная организация пойдёт в случае, если ипотечный долг будет погашен, например, за счёт средств покупателя (то есть суммой сделки).
С квартирой под арестом чуть сложнее. Самостоятельно продать такую недвижимость не получится. Придётся обратиться в суд или службу судебных приставов, чтобы они сняли ограничения. Просто так этого никто не сделает: необходимо будет полностью или частично погасить долг (хотя бы до суммы ниже стоимости квартиры) или передать под арест другое имущество соразмерной стоимости.
Продажа по доверенности
Если личное участие собственника в сделке невозможно, то он привлекает представителя, на которого оформляет нотариальную доверенность. В ней должны быть подробно указаны полномочия доверенного лица, в частности, право подписывать договор купли-продажи и подавать документы в Росреестр.
Продажа наследственной квартиры
В этом случае собственник должен предоставить покупателю свидетельство о праве на наследство. Его выдаёт нотариус, когда завершены все процедуры вступления в наследство. Помимо этого, понадобится получить согласия других наследников (если их несколько), потому что они имеют право преимущественной покупки.
Квартира куплена с использованием маткапитала
Если продаваемая квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, то придётся соблюсти два условия. Выделить в новой (приобретаемой) квартире доли каждого ребёнка и получить разрешение органов опеки. Последнее выдадут, только если новое жильё будет не хуже либо лучше старого.
Важные детали договора
В договоре необходимо прописать:
Участников сделки. Указать фамилию, имя и отчество продавца и покупателя, их паспортные данные и адреса регистрации. Если участники сделки состоят в браке, это тоже нужно указать.
Предмет договора. Адрес квартиры, этаж, на котором она находится, её площадь и кадастровый номер. Эти данные должны соответствовать информации, указанной в выписке из ЕГРН.
Правоустанавливающие документы. Данные документов, подтверждающих, что продавец является собственником данной недвижимости.
Стоимость квартиры и порядок расчётов. Окончательная стоимость объекта, а также условия оплаты: наличный расчёт, банковский перевод, ипотека или использование средств материнского капитала, а также сроки. Если деньги передаются через ячейку в банке, это также указывается в договоре.
Порядок передачи квартиры. Отдельным пунктом в договоре уточняется, когда покупатель сможет въехать в квартиру. Например, сразу после регистрации права собственности или спустя оговорённый срок.
Другие нюансы сделки. В договоре купли-продажи также надо указать, есть ли у квартиры обременения, порядок урегулирования споров, прописать гарантии и перечень документов, являющихся частью сделки (например, выписка из ЕГРН, нотариальные согласия и так далее).
В заключение
Процесс предпродажной подготовки документов занимает от нескольких дней до нескольких недель. Собирая бумаги, продавец должен следить за сроком их действия, чтобы он не истёк к моменту подписания договора. Также не стоит забывать, что часть бумаг потребуется заверить у нотариуса.
Большинство нужных бумаг можно получить в МФЦ. Кроме этого, часть документов доступны для оформления онлайн, например, через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра.
