Приобретение жилья в личную собственность – ответственный шаг. В связи с этим у покупателей жилой недвижимости обычно возникает масса вопросов. Один из них – учитывается ли балкон в общую площадь квартиры? Поскольку никому не хочется оплачивать ни приплюсованный метраж, ни увеличенную коммуналку. Найти правильный ответ порой непросто. Так как текущие строительные нормы и Жилищный кодекс предлагают разные трактовки. В данной статье мы постараемся детально разобраться в заявленной теме.
Для начала определимся, в чем состоит разница между балконом и лоджией. Балкон представляет собой архитектурный элемент здания, выступающий (вынесенный) за его контур. В то время как лоджия не выходит за контур городской многоэтажки, размещаясь внутри ее конструкции.
Теперь выясним, какой именно бывает квартирная площадь. В сфере строительства и торговли недвижимостью используются следующие термины:
С жилым квартирным пространством дело обстоит относительно просто, поскольку в него включаются только помещения, предназначенные для длительного проживания – спальня, кабинет, гостиная, детская.
С трактовкой словосочетания «общая площадь» уже начинаются определенные проблемы. Статья 15 Жилищного кодекса разъясняет нам, что в общую площадь входят все помещения (то есть комнаты, кухня, ванная, кладовки, прихожая) кроме балконной зоны и лоджии.
В то же время в Строительных нормах и правилах (СНиП) указывается, что в общую площадь объекта жилой недвижимости следует включать все отапливаемые и неотапливаемые помещения. То есть, в том числе и балконную зону.
Строителей вполне можно понять, так как на монтаж архитектурных элементов расходуются стройматериалы и рабочие часы. Но поскольку стройматериалов на них уходит меньше, чем на капитальные стены, при расчете стоимости жилья в новостройке используется словосочетание «общая приведенная площадь». Слово «приведенная» означает, что учет балконной зоны в метраже осуществляется с применением понижающих коэффициентов. Для лоджий данный коэффициент принимается равным 0,5, а для балконов – 0,3.
Итак, мы определились с тем, как считаются балкон и лоджия в общей площади квартиры в разных вариациях трактовок. Теперь остается узнать, где и для чего используются указанные выше трактовки.
Сегодня покупатели квартир в новостройке фактически приобретают не только свое жилье, но и оплачивают включенное в его стоимость общедомовое имущество – подъезды, подвалы, коммуникации, эвакуационные лестницы и т.д. То есть, становятся дольщиками – совладельцами всего здания. Поэтому такие архитектурные элементы, как балкон и лоджия, включаются в «общий приведенный метраж» и с понижающим коэффициентом учитываются в продажной стоимости квартиры.
В отличие от СНиП Жилищный кодекс регламентирует взаимоотношения жильцов с управляющей компанией. В соответствии с ним балконы и лоджии не должны включаться в «общую площадь» при расчете оплаты услуг ЖКХ. Следует иметь в виду, что Жилищный кодекс имеет более высокий приоритет и юридический статус в сравнении со СНиП.
От цифр расчета площади зависит не только продажная стоимость квартиры в новостройке, но и ряд других важных параметров. В их числе:
Цифры площади понадобятся при оформлении техпаспорта, согласовании перепланировки, составлении передаточных актов и в ряде других случаев. Их также потребуется указать в договоре в случае продажи квартиры.
Вы не знаете, входит ли балкон в общую площадь квартиры, но он застеклен и утеплен, а вы хотите протянуть на него отопление? Желание превратить дополнительное пространство в домашнюю оранжерею или уютную теплую веранду вполне понятно. Однако протяжка на балкон или лоджию труб центрального водяного отопления будет серьезным нарушением российского законодательства. Поскольку балконная зона – это нежилое помещение, а наличие отопления фактически превратит его в жилое.
Помимо незаконной смены статуса помещения также возникнет риск затопления соседей снизу при прорыве труб вследствие увеличившейся нагрузки на систему или их замерзания в холодную зиму. И вы вполне можете получить от соседей вызов в суд с соответствующими неприятными последствиями в виде возмещения ущерба, штрафа, оплаты судебных издержек.
Сложности также возникнут, если вы решите продать квартиру. Поскольку изменение схемы отопления должно быть официально отражено в техническом плане квартиры и согласовано с соседями. Покупатель вряд ли захочет брать на себя заботу о легализации незаконной переделки отопительной системы. А в случае вашей попытки узаконить самодеятельность вас опять-таки ожидает штраф за подобные действия. Да и соседи вряд ли дадут своё согласие.
Как наиболее рациональный вариант решения подобной задачи на лоджии можно обустроить теплый пол с электрическим подогревом.
Самодеятельная перепланировка с расширением площади комнаты путем сноса перегородки между ней и лоджией также является незаконной и приведет вас к серьезным рискам и проблемам.
В связи с имеющей место противоречивостью трактовок Жилищного кодекса и СНиП мы рекомендуем вам внимательнее ознакомиться при покупке жилых квадратных метров с оформляющимися документами. Если в них будет указано, что балкон входит в общую площадь, вы имеете полное право не спешить с подписанием, а обратиться в БТИ для их переоформления. Это следует сделать до момента официальной регистрации квартиры в Росреестре. В противном случае в техпаспорте и ЕГРН метраж вашей квартиры будет указан с учетом площади архитектурных элементов. И именно этими сведениями воспользуется управляющая компания для расчета сумм оплаты за коммуналку.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна. Желаем вам тепла и уюта в вашем доме!
Если вы обнаружили ошибку или неточность, пожалуйста, сообщите об этом на почту blog@absolutins.ru .
