Как выгодно сдать квартиру в аренду
Свободную жилплощадь, например, бабушкину квартиру, многие собственники рассматривают как вариант пассивного дохода. Многие сдают в аренду ипотечную квартиру, а за счёт ренты погашают ежемесячные платежи по ипотеке. Как выгодно и без последствий сдать квартиру — рассказали в статье.
Аренда квартиры с точки зрения закона
Аренде посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Суть аренды имущества — предоставление его собственником какому-либо лицу во временное пользование за вознаграждение.
В договоре аренды квартиры нужно прописывать буквально всё:
- какое жилое помещение сдаётся;
- в каком оно состоянии;
- кем, кому и на какой срок предоставляется в пользование;
- паспортные данные сторон;
- условия оплаты и расторжения договора;
- условия оплаты коммунальных платежей.
Это основные пункты, но не полный список. Например, немаловажный факт — условия проживания: важно отметить в договоре, могут ли жильцы передавать право проживания или заводить и содержать домашних животных.
Сдавать в аренду можно не только квартиру, которая находится в собственности, но и предоставленную по социальному найму. В этом случае договор аренды будет называться поднаймом жилого помещения. Для его заключения необходимо согласие всех текущих владельцев квартиры по соцнайму и собственника — соответствующего местного органа власти (например, в Москве это Департамент имущества).
Нюансы сдачи жилья в аренду
Аренда — это сделка, а значит каждая сторона договора должна добросовестно исполнять свои обязанности. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание — и собственнику, и квартиросъёмщику.
Заключайте письменный договор
Гражданский кодекс РФ для краткосрочной, то есть не более года, аренды допускает заключение сделки в устной форме (п. 1 ст. 609). Если квартира сдаётся на пару дней, то отсутствие письменного документа не критично. Однако, если вы планируете сдать квартиру, к примеру, на полгода, то договор лучше заключить. В противном случае, без подписанного сторонами документа сложно будет доказать, о чём конкретно был уговор.
Важно! Если договор заключают на год и более, то его нужно регистрировать в Росреестре.
Запрет на субаренду
Нередко под видом квартиросъёмщика помещение ищет человек, который планирует сдавать его в субаренду третьим лицам, причём их количество будет превышать разумно допустимое.
Если вы не хотите, чтобы недобросовестный арендатор превратил вашу квартиру в хостел, в договоре необходимо зафиксировать запрет на сдачу квартиры в субаренду. Ведь все претензии от соседей (вплоть до судебного разбирательства) будут адресованы вам как собственнику помещения.
Проверка условий содержания помещения
Одно из прав собственника помещения — беспрепятственно входить в квартиру с целью узнать, что в ней происходит. Безусловно, с этической точки зрения арендаторов нужно предупредить о том, что вы собираетесь зайти. Не впустить вас в вашу квартиру они не могут.
Собственник должен знать, что арендатор меняет в квартире. Даже если квартиросъёмщик руководствуется благими целями и проводит в квартире какие-то улучшения — всё это необходимо заранее согласовывать с собственником. Такой пункт нужно прописать в договоре, в противном случае неприятности с арендатором гарантированы.
Порча имущества
Собственник квартиры сдаёт её в пригодном для проживания состоянии. Логично, что после проживания арендаторов он ожидает увидеть помещение в плюс-минус исходном виде. Однако ситуации бывают разные. Если случается какая-то неприятность, скажем, коммунальная авария, арендатор должен уведомить собственника о произошедшем. Например, квартиросъёмщик обнаружил протечку трубы на кухне. В идеале, он принимает меры для предотвращения залива соседей и связывается с собственником для решения проблемы.
Но бывает и так, что квартиранты не слишком аккуратно относятся к чужому имуществу. Есть люди, которые живут по принципу «не своё — не жалко». Результат их проживания — сломанная техника и мебель, повреждённая сантехника, разбитые окна и т.п. Такие случаи тоже нужно прописывать в договоре аренды вместе с условиями возмещения ущерба.
Избежать длительных разбирательств и компенсировать убытки поможет страховой полис. Его стоит оформить, особенно если вы только сделали ремонт и обставили жильё новой мебелью.
«Пакет рисков в отношении имущества вполне стандартный: пожар, взрыв, механическое воздействие и пр. Всё зависит от выбора клиента. По договору может быть застраховано повреждение внутренней отделки, домашнего имущества — это мебель, техника и другие вещи, и гражданская ответственность перед третьими лицами», — рассказала эксперт «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова.
Застраховать арендованное жильё можно независимо от того, на какой срок оно сдаётся. При долгосрочной аренде это можно сделать вне зависимости от того зарегистрирован договор в Росреестре или нет. Помимо собственника, застраховать съёмную квартиру может и арендатор.
«Квартиросъёмщик может оформить страховой полис, поскольку он, согласно договору аренды, лицо, которое имеет имущественный интерес в отношении застрахованной квартиры. И для этого не требуется согласие собственника», — поясняет Ксения.
Временная регистрация
При длительной аренде жилья квартирантам нужно будет оформить временную регистрацию. Особенно критично это для приезжих из других регионов России или из-за рубежа, когда они планируют снять квартиру более чем на 90 дней. После того как договор аренды заключён собственник может зарегистрировать квартирантов по месту их временного пребывания.
Важно! Если не сделать временную регистрацию, то и арендатор, и арендодатель могут получить штраф.
Некоторые собственники боятся регистрировать жильцов в квартире, предполагая, что они будут предъявлять какие-то права на квартиру. Это заблуждение. Прописка третьих лиц никак не ограничивает права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.
Как выгодно сдать в аренду жильё
Несколько рекомендаций собственнику о том, как сдать квартиру выгодно.
Не уходить от уплаты налогов
Серые схемы неуплаты налогов за сдачу жилья в аренду ушли в прошлое (особенно с введением самозанятости). Однако до сих пор некоторые собственники в надежде прибыльно сдать квартиру не афишируют договорные отношения со своими жильцами и не платят налоги с доходов от аренды. Особенно это касается посуточной сдачи жилья.
До тех пор, пока проблем с жильцами нет (они ведут себя тихо, бережно относятся к имуществу и т.п.), всё идёт по плану. Но идиллия может легко закончиться, как только жильцы начнут мешать соседям или у них возникнет конфликт с собственником. В таких случаях дело доходит до правоохранительных органов. И когда выяснится, что квартира сдаётся, собственником могут заинтересоваться налоговые органы. Тогда вместо получения выгоды придётся уплатить все причитающиеся государству платежи.
Выбрать подходящий налоговый статус
Самый простой вариант — оформить самозанятость. Этот статус позволяет получать доход до 2,4 млн рублей за календарный год и платить налог 4 % (сдаёте физлицу) или 6 % (квартиру арендует компания или ИП для своих сотрудников).
Второй вариант налогового статуса — патент. Этот вариант для ИП. Индивидуальный предприниматель уплачивает 6% от годового дохода за деятельность по сдаче жилья. Это подойдёт тем, кто превысил лимит доходов по самозанятости. Как правило, стоимость патента зависит от района расположения и площади квартиры. Рассчитать сумму для уплаты налога можно на специальной странице на сайте ФНС России. На патенте никакие другие налоги ИП не платит.
А вот классическая уплата НДФЛ будет не самым выгодным вариантом. Ставка налога варьируется от 13 % до 22 %.
Чистота и ремонт
Перед тем как сдать старое жильё стоит сделать хотя бы косметический ремонт и обновить мебель. Если квартира с газоснабжением — убедиться в исправности или заменить оборудование.
Даже если квартира с историей, но в ней чисто и уютно, сантехника и мебель в исправном состоянии, нет подтекающих кранов и т.п. — высок шанс, что вы не продешевите. А вот при аренде жилья с недостатками квартиросъёмщик будет просить скидку. То есть выгодно сдать «убитую» квартиру не получится.
Универсальный набор мебели
Как правило, люди, которые снимают жильё, ищут варианты по принципу «заезжай и живи». Квартира с одним стулом, столом и одноместной кроватью вряд ли заинтересует семью, особенно, если её снимают посуточно, например, на майские праздники.
Наиболее рентабельны квартиры, в которых с комфортом смогут разместиться от 1 до 5 человек. Это значит, что, к примеру, в типовой двушке помимо кровати, должны быть диван и кресло, которые можно трансформировать в дополнительные спальные места, а также несколько шкафов, стол, стулья, полноценная кухня. То есть квартира должна отвечать потребностям проживания как одного человека, так и семьи с детьми — так целевая аудитория расширится, и ваша собственность не будет простаивать.
Допуслуги
Увеличить выгоду от аренды помогут дополнительные услуги, которые вы можете оказывать квартиросъёмщикам. Например, при длительной аренде квартиры, опции, которые могут принести дополнительный доход — еженедельный клининг, генеральная уборка раз в месяц или квартал, сезонное мытьё окон, другая работа по дому, а также оформление временной регистрации.
Для краткосрочной аренды, к примеру, на праздничные дни, предложите будущим квартирантам из других городов встретить их на вокзале или в аэропорту. Также можно оказывать услуги персонального водителя — свозить на мероприятия, покатать по городу и т.п.
Что ещё важно
И напоследок ещё несколько полезных советов для арендодателей.
Проведите анализ рынка
Цена за аренду жилья берётся не «с потолка». Просмотрите объявления о сдаче жилой недвижимости на популярных сервисах в вашем районе. Причём обращать внимание стоит не только на площадь квартиры, количество комнат и этаж, но и на тип дома («хрущёвка» или новостройка, типовой или индивидуальный проект и др.). На цену влияет наличие лифта (в т.ч. грузового), пешая доступность до метро, социальная инфраструктура, магазины и др.
Пользуйтесь проверенными интернет-площадками
Размещать объявление о сдаче квартиры также необходимо на проверенных интернет-ресурсах. Например, Яндека.Аренда, ЦИАН, Авито, Домклик, ПИК-Аренда, Суточно.ру и др. Размещение объявлений на таких площадках бесплатно, общение, как правило, идёт на прямую между арендодателем и потенциальным квартиросъёмщиком. Некоторые сервисы предлагают оценку жилья по целому ряду параметров, гарантии финзащиты и своевременной оплаты, а также иные услуги, облегчающие жизнь собственнику квартиры.
Не пренебрегайте услугами риелтора
Если вы впервые решились сдать свою квартиру в аренду, то помощь квалифицированного риелтора не помешает. Иногда бывает достаточно простой консультации профессионала. Он подскажет правильно ли вы определили ценовую категорию своей недвижимости, подскажет как безошибочно составить договор аренды, какие нюансы учесть, как общаться с потенциальными квартиросъёмщиками и т.д.
