Как продать подаренную квартиру

Квартира — лучше подарка не придумать. Но бывает так, что счастливчик хочет или вынужден продать подарок. Порядок проведения такой сделки будет зависеть от возраста и степени самостоятельности владельца. В статье рассказали обо всех нюансах такой сделки: когда можно продать подаренную квартиру, чтобы не платить налог, какие документы нужно для этого оформить и в каких случаях договор дарения могут опротестовать или отменить.

Тонкости сделки

Когда в договоре дарения фигурирует один одариваемый, и он — совершеннолетний дееспособный гражданин РФ, продажа совершается на общих основаниях. Но если квартиру подарили человеку, который находится под опекой, несовершеннолетнему, нескольким людям или одному из супругов — в сделке по продаже придётся учесть несколько нюансов.

Квартира подарена несовершеннолетнему

Продать квартиру, которую подарили несовершеннолетнему, можно, особенности сделки зависят от возраста и статуса новоиспечённого собственника:

0–16 лет

До 14 лет ребёнок не имеет права заверять документы подписью, с 14 до 16 право подписи уже есть, но он не может выступать инициатором операций с недвижимостью. Поэтому его интересы представляют родители или опекуны. Они же могут распоряжаться недвижимостью ребёнка, но только с одобрения органов опеки.

Сделку разрешат только если это не ущемит интересы ребёнка — например, госорганы могут потребовать приобрести на имя ребёнка аналогичное жильё.

Если права ребёнка будут нарушены — к делу подключится прокуратура. В этом случае договор купли-продажи могут опротестовать в суде, и сделку аннулируют. Поэтому покупатели очень неохотно соглашаются на участие в сделках с недвижимостью, где среди собственников числится несовершеннолетний.

16–18 лет

Молодые люди 16–18 лет могут получить полную дееспособность, не дожидаясь совершеннолетия, в случаях:

• вступления в брак;
• получения эмансипации по решению суда.

В этих случаях молодые люди могут совершать сделки с недвижимостью без участия родителей и органов опеки и попечительства.

Квартира подарена недееспособному

Продажа квартиры, подаренной ограниченно дееспособному или недееспособному, также довольно сложная процедура. В первом случае необходимо согласие попечителя на сделку, продать же квартиру недееспособного собственника может только официальный опекун. В глазах закона подпись недееспособного человека недействительна, а договор юридически ничтожен. Это устанавливает ст. 171 ГК РФ.

Нужно учитывать, что ограничены случаи, когда подобная продажа вообще возможна. В ст. 20 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» разъясняется, как продать подаренную квартиру, принадлежащую лицу с ограниченной дееспособностью. Такие ситуации считаются исключительными, и связаны с улучшением места жительства подопечного либо необходимостью изыскания средств на его лечение.

Органы опеки проводят детальное изучение каждой подобной ситуации, чтобы убедиться, что продажа имущества не приведёт к потере стоимости, а наоборот, направлена на сохранение или улучшение жилищных условий и стоимости. Например, если недееспособному принадлежит квартира в ветхом доме, который ежегодно теряет состояние и цену, органы опеки могут одобрить продажу с одновременной покупкой жилья аналогичной стоимости в новом доме.

Квартира подарена одному из супругов

Если один из супругов получил в дар недвижимость, она не считается совместно нажитым имуществом, поэтому её не придётся делить в случае развода.

Для продажи такой жилплощади согласие второго супруга не требуется. При этом, если на вырученные деньги купить другую квартиру — она уже будет считаться имуществом, приобретённым в браке, и супруги получат совместное право владения.

Но есть возможность и сохранить индивидуальное право. Это можно сделать одним из способов:

• в договоре купли-продажи нового объекта прописать пункт, подтверждающий оплату за счёт средств, вырученных от продажи подаренного имущества;
• заключить брачный договор, где уточнены все имущественные права супругов в случае расторжения брака.

Подарена доля в квартире

Если квартирой владеют несколько человек, то собственность считается общей. Она может быть долевой и совместной. В каждом случае есть свои особенности проведения сделки купли-продажи.

Продажа долевой собственности

Допустим, у каждого собственника есть своя доля, например, ½ квартиры или конкретная комната. Если один из них решит продать свою часть, то первым делом он обязан предложить её другим собственникам этой недвижимости, потому что у них есть преимущественное право выкупа — оно прописано в статье 250 ГК РФ.

Если совладельцы откажутся, нужно это задокументировать, например, получить нотариально заверенный отказ всех совладельцев от претензий на приобретение продаваемой доли. Ещё один вариант — направить каждому из них нотариально заверенное уведомление ценным письмом с описью вложения. Если спустя месяц претенденты никак не отреагируют — по закону это считается отказом от участия в сделке.

После этого жильё можно выставлять на продажу, но только за ту же цену, которая была предложена совладельцам. При этом не требуется согласие остальных собственников на сделку.

Продажа совместной собственности

В таком случае у собственников равные права на недвижимость, но в документах не прописано, кому какая конкретно доля принадлежит. Так нередко бывает, если квартира была куплена в браке. Продать только свою часть, пока его доля не выделена, совладелец не может.

Если один из супругов захочет продать квартиру, ему потребуется получить согласие второго на проведение сделки. В этом случае квартиру продают целиком, с последующим пропорциональным разделом вырученных средств. Кроме этого, совладельцы могут договориться, что один из них выкупает часть, принадлежащую другому, и оставляет квартиру себе.

Как продать подаренную квартиру без уплаты налога

Получение квартиры в дар регламентируется ст. 572 Гражданского кодекса (ГК РФ). Владелец такого подарка получает полное право распоряжаться данной жилплощадью, например, подарить её другому человеку, передать по наследству или продать. Но для начала необходимо заплатить госпошлину за такой подарок, это регламентирует статья 214.10 Налогового кодекса (НК) РФ.

Если квартиру подарил родственник — родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сёстры или супруг — налоги платить не нужно. В остальных случаях придётся заплатить налог на прибыль — сумма НДФЛ зависит от сроков владения квартирой, статуса владельца квартиры, а также степени родства дарителя и одариваемого. Резиденту нужно будет заплатить 13% от стоимости недвижимости, которая указана в договоре дарения, нерезиденту — 30%.

При продаже квартиры также придётся заплатить госпошлину. Для резидентов — это 13% от суммы продажи, для нерезидентов — 30%.

Можно сэкономить и не платить налог, если:

• Квартиру подарил родственник, и с этого момента прошло более 3 лет. Срок владения нужно считать с даты регистрации квартиры на нового владельца. Она указана в выписке ЕГРН.
• Квартиру подарил не родственник, и с этого момента прошло более 5 лет. Если прошло менее 5 лет, то можно уменьшить налог с продажи квартиры на сумму, которую собственник заплатил государству при получении квартиры в дар.

Такие ограничения введены государством для упорядочения операций на рынке недвижимости и предотвращения использования мошеннических схем.

Отмена договора дарения

Договор дарения не имеет обратной силы. Но есть обстоятельства, когда дарственную можно опротестовать и отменить, они прописаны в статье 578 ГК РФ. Это случаи, когда:

• одаряемый совершил покушение на жизнь лица, делающего подарок;
• новый владелец подаренной квартиры совершает действия, ухудшающие физическое состояние квартиры, и это угрожает имуществу безвозмездной утратой;
• даритель — юридическое лицо или ИП, обанкротился менее, чем за 6 месяцев до оформления договора;
• одаряемый ушёл из жизни раньше дарителя.

Нужно понимать, что из-за множества подводных камней в сделках с подаренной недвижимостью, многие не хотят ввязываться в покупку подобных квартир. Например, покупателя может насторожить, что квартиру выставили на продажу до истечения срока, после которого не требуется уплата НДФЛ.

Самостоятельно не всегда удаётся выявить все обстоятельства, которые могут повлиять на законность сделки. Снизить потенциальные риски поможет риелтор с надёжной репутацией и полис страхования титула.