Куда обращаться, если течёт крыша в многоквартирном доме

Протечка крыши может случиться не только в советской пятиэтажке, но и в доме после капитального ремонта, и в новостройке. Причины здесь могут быть разными: от нарушений строительных норм или технологий при кровельных работах до механических повреждений покрытия крыши во время уборки снега. Справиться с таким происшествием самостоятельно не выйдет, поэтому важно знать, куда обращаться чтобы оперативно ликвидировать течь и, что не менее важно, добиться возмещения ущерба. Эти вопросы детально разобрали в статье.

Кто отвечает за крышу

Следить за исправностью, своевременно обследовать и ремонтировать кровлю обязана управляющая компания (УК). Крыша относится к общедомовому имуществу, за содержание которого вы ежемесячно платите — в квитанции от обслуживающей организации есть соответствующая графа. Сотрудники УК должны регулярно обследовать не только домовые коммуникации, но и чердак, и покрытие крыши.

Иные ответственные:

• Застройщик — если дом находится на гарантии;
• Фонд капитального ремонта — при проведении капремонта или в ближайший дождливый сезон после него;
• Муниципальная администрация — если нет УК. Строго говоря, администрация не отвечает за состояние дома в случае, если УК ещё не выбрана. Но, кроме неё при аварии в таком доме, обращаться просто некуда.

Чаще всего начинать решать проблему нужно всё-таки с организацией, управляющей домом.

Что делать, если обнаружили протечку

Течь кровли при обильных осадках может быстро перерасти в проблему жителей не только последнего этажа: тут и угроза залива нескольких этажей, и большая вероятность заражения квартир и общих помещений плесенью, от которого будет страдать весь дом.  Поэтому, если заметили, что крыша течёт, нужно немедленно принимать необходимые меры.

Позаботьтесь о сохранности имущества и сообщите об аварии

Если протечка сильная, выключите все автоматы в электрическом щитке, чтобы исключить короткое замыкание. Уберите из влажной зоны всё, что можно. Встроенную мебель или технику накройте полиэтиленовой плёнкой; так же стоит укрыть плёнкой ламинат. Если вода капает с потолка — подставьте под течь ёмкости для сбора воды.

После того, как обезопасили своё имущество, предупредите о протечке соседей снизу. Если живёте не на верхнем этаже, скорее всего, ваши соседи сверху в курсе ситуации и приняли необходимые меры, но всё же лучше подняться к ним и выяснить это наверняка.

Затем позвоните в УК или в аварийную службу, которая обслуживает дом. Телефон можно найти:

• в квитанции за ЖКХ;
• в договоре с управляющей организацией;
• на сайте управляющей организации или местной администрации.

Если авария случилась в период проведения капремонта или в первый дождливый сезон после него — обращайтесь в Фонда капитального ремонта и параллельно в городскую службу экстренную службу.

Если вы живёте в новостройке — при протечке обращайтесь в компанию-застройщик и также в городскую аварийную службу.

Обязательно запишите название организации, куда звонили, время, когда общались с диспетчером, и номер заявки.

Зафиксируйте протечку и её последствия

Сделайте фото и видео места протечки с разных точек. Фото и видео фиксация нужна будет сотрудникам аварийной службы или УК, а также понадобится как доказательство для требований возмещения ущерба.

Получите на руки акт обследования

В течение 12 часов после обращения в управляющую компанию или аварийную службу вашу квартиру обязаны осмотреть ответственные специалисты. По итогам осмотра они составляют акт о протечке с описанием ущерба, нанесённого вашему имуществу. При составлении акта также должны присутствовать два независимых свидетеля. Прежде чем подписывать документ, убедитесь, что в акте указаны:

• ваши ФИО — независимо, собственник вы или арендатор;
• ФИО и должность специалиста, который обследовал квартиру и составил акт;
• дата, время и адрес происшествия;
• причины залива. Если их пока сложно установить, то должны указать вероятные причины, например, «нарушения, допущенные во время проведения работ по ремонту кровли»;
• полный и подробный список повреждённого имущества с описанием повреждений; примерная площадь поверхности стен, потолка, пола, которые затронула авария. Описания должны быть максимально подробными, например «повреждены обои в углу от потолка до пола 2,7 м в высоту и 0,3-0,5 м в ширину по обе стороны от угла. Обои вздулись и испорчены»;
• виновник аварии. Если представители отказываются указать виновника, зафиксируйте их отказ письменно;
• состав присутствующих с полным наименованием их должностей;
• стоят подписи всех участников обследования: представителя УК или аварийной службы. Если в протечке виноват Фонд капремонта или застройщик, то их представители тоже должны присутствовать и подписать акт;
• стоит печать УК.

Важно

• если считаете, что акт не отражает всего масштаба повреждений, прежде чем ставить подпись сделайте приписку, что не согласны с написанным. В будущем этот документ может потребоваться для суда;
• стоит приложить к акту фотографии ущерба, нанесённого протечкой. Как правило комиссия приходит на следующий день, кроме того, они могут нарушить сроки, поэтому время распечатать фото обычно есть.

Акт составляют в 2-х экземплярах: один забирает комиссия, второй остаётся у жильцов. На обоих документах должны стоять все подписи.

Управляющая компания в течение суток с момента составления акта и принятия вашего заявления обязана устранить протечку и починить крышу, или приступить к починке.

Как действовать, если крышу не ремонтируют

Может случиться, что представители УК откажутся составлять акт и предложат «договориться», обещая всё исправить и компенсировать неофициально. С УК такое случается редко, а вот в новостройках, когда ущерб ложится на плечи застройщика, это явление, к сожалению, распространённое. На такое предложение лучше не соглашаться, потому что договор на словах ничего не стоит, и в суд с ним не пойдёшь. В таком случае действовать надо иначе.

Обратитесь в Жилищную инспекцию и прокуратуру

Вопросы содержания многоквартирных домов контролирует Государственная жилищная инспекция. Если решить вопрос с УК не получается, направьте в инспекцию жалобу, в которой подробно, с фактами и датами, опишите ситуацию.

Параллельно напишите заявление в прокуратуру — ведомство контролирует выполнение законов и может инициировать проверку действий УК. Чаще всего этого достаточно, чтобы ситуация начала решаться.

Закажите оценку

Вы можете сами составить акт, оценив предварительно ущерб с помощью специалиста, — особенно, если ущерб значительный.

Для этого придётся воспользоваться услугами независимого оценщика — он должен иметь допуск в СРО и документ, подтверждающий квалификацию.

Лучше оценивать ущерб через 3-4 дня после аварии, потому что последствия могут проявиться не сразу.

При осмотре и оценке должен присутствовать представитель управляющей компании, поэтому заранее поставьте УК в известность о приходе оценщика. Оптимально сделать это за 3 дня до события, в письменной форме. Неявка в назначенный день и время представителей УК не является основанием для отказа от проведения оценки.

Направьте претензию ответственному лицу

УК, застройщик, Фонд капитального ремонта — кто в вашем случае виноват в проблеме, тому и направляйте претензию. В ней опишите ситуацию и приложите заключение оценщика. Письмо лучше отправить заказное, с описью вложения, на официальный адрес компании, а его копию — в местную администрацию.

Примерный образец заявления

«Я, Иванов Иван Иванович, собственник квартиры № 52 в доме по адресу: ул. Ленина, 8, прошу срочно выполнить ремонт кровли дома.18 января 2023 года была зафиксирована протечка в квартире № 52 из-за того, что крышу повредили рабочие, убирающие снег».

Опишите время, когда обнаружили аварию, как нашли причину протечки, обращались ли в УК, что вам ответили, что заключил независимый оценщик. Поставьте дату и подпись.

Обычно заявление рассматривают 10 дней. Процесс может затянуться, но по закону не может превышать 30 календарных дней. По результатам рассмотрения вам обязаны прислать решение: отказ в претензии, денежная компенсация или ремонт помещения. Протекающую крышу ответственное лицо обязано отремонтировать в любом случае.

Когда стоит подавать в суд

Может получиться так, что вы не согласны с решением, которое приняли ответственные за протечку, или вас всё удовлетворило, но с ремонтом или выплатой затягивают. В такой ситуации придётся обращаться в суд.

Вы вправе потребовать:

• удовлетворения ваших требований;
• возмещение судебных издержек;
• компенсацию морального вреда;
• штраф до 50 % от суммы иска;
• неустойку, если судебное решение не исполняется в срок;
• компенсацию арендной платы, если после аварии не могли жить в своей квартире.

Если владелец квартиры приложил все доказательства своей позиции, суд обычно встаёт на сторону жильца. Кроме удовлетворения требований судья также может назначить срок ремонта крыши.

Когда постановление вступит в силу, получите на руки исполнительный лист. Он потребуется, если ответчик затянет с исполнением судебного решения. Тогда вы сможете обратиться в ФССП — после этого, как правило, всё решается быстрее.

Заключение

Прохудившаяся крыша — серьёзная проблема, которая решается зачастую не быстро, уносит много сил и времени. Поэтому важно держать руку на пульсе и ежегодно спрашивать с УК отчёт о работе по профилактике протечек, состоянии кровли, чердаков, водоотводов и других коммуникаций — тогда, возможно, вам не придётся столкнуться с течью в квартире.