Кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома

Осыпающаяся штукатурка, разбитые ступени и тусклый свет — когда подъезд выглядит, как декорация триллера, возвращение домой может быть не самой приятной частью дня.  Но многие годами мирятся с таким положением вещей. Причина в том, что люди не знают, кто конкретно должен привести их подъезд в порядок. Кто отвечает за состояние подъезда многоквартирного дома и как добиться выполнения работ — рассказали в статье.

Законодательство: разделяем ответственность

Кроме частных квартир в домах есть и общее имущество. К нему относится то, что находится вне квартиры и необходимо для обслуживания более чем одного жилого помещения:

• крыши
• ограждения
• лестницы
• площадки, которые соединяют несколько квартир
• лифты
• технические этажи и подвалы
• мусоропроводы
• механическое, электро- и сантехоборудование
• системы учёта ресурсов и прочее

Полный перечень установлен постановлением Правительства РФ № 491 (редакция от 07.03.2025).

Основной нормативный акт, регулирующий управление общедомовым имуществом, — Жилищный кодекс РФ. По статье 161 ЖК РФ, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (МКД) и предоставлять коммунальные услуги жильцам — непосредственная обязанность управляющей компании.

За чем конкретно должна следить УК в подъезде:

• Ступени, перила и ограждения — покрытие ступеней, перил и ограждений должно быть целостным и безопасным.
• Стены, потолки, полы — они должны быть без трещин, сколов, протечек, следов грибка или плесени. Если необходимо, УК обязана делать косметический ремонт — зачистка, побелка, покраска.
• Окна и двери — входная группа должна содержаться в исправном состоянии независимо от сезона, стёкла на этажах и на лестничной клетке должны быть целыми.
• Инженерные коммуникации — УК должна оперативно ремонтировать неисправности отопления и стояков, заменять перегоревшие лампы.
• Системы противопожарной безопасности — сотрудники управляющей организации обязаны регулярно проверять исправность пожарных гидрантов, щитов, оповещателей, при необходимости эти элементы ремонтируются.
• Лифтовое оборудование (при наличии) — необходимо следить за его техническим состоянием и периодически обслуживать.
• Почтовые ящики — УК обязана следить за их целостностью и исправностью.

Важно! Текущее поддержание порядка: замена лампы на этаже и др. УК выполняет за счёт оплаты жильцами коммунальных услуг. Капитальный ремонт подъезда финансируется из фонда капитального ремонта (собственных взносов жильцов или за счёт регионального оператора).

Разновидности ремонта

Если объём ремонта небольшой, его называют — косметическим. Это название народное, и в официальных документах такое понятие отсутствует. Под косметическим обычно подразумевают именно текущий ремонт. Что такое текущий и капитальный виды ремонта, чем они отличаются от обслуживания МКД, подробно разъяснено в постановлении Госстроя РФ № 170.

Текущий ремонт — это устранение мелких повреждений и неисправностей инженерных систем, оборудования элементов общего имущества, например, замена лампочек, покраска стен, ремонт перил, устранение трещин и т.п. Герметизация стыков фасадов, усиление оснований, замена отдельных частей пола также относятся к текущему ремонту.

Капитальный ремонт — это совокупность мероприятий по устранению физического износа или разрушения конструкций. Например, замена лифтового оборудования, восстановление штукатурного слоя стен, ремонт лестничных маршей и др. То есть, всё то, что улучшает эксплуатационные характеристики имущества.

Периодичность ремонта определяется не конкретными сроками, а фактическим состоянием конструкций и инженерных систем. Вместе с тем, для текущего ремонта закон устанавливает периодичность в 3-5 лет. А вот, что касается сроков капитального ремонта МКД, их устанавливает УК на основании различных факторов и документов.

Если МКД запланировано снести, например, по программе реновации, то за 10 лет до разбора здания «капиталить» его уже не станут. Однако, если ситуация в доме критическая и вопрос в санитарных условиях и безопасности жильцов, то дом отремонтируют, но только в том объёме, чтобы устранить опасность и нарушения.

Управляющая организация обязана проводить периодические осмотры общедомового имущества и самостоятельно выявлять необходимость работ. Однако, как показывает практика, без инициативы со стороны жильцов работы начинают крайне редко.

Ремонт в подъезде: пошаговая инструкция

Если управляющая копания бездействует, не стоит мириться с ситуацией. У жильцов есть целый перечень инструментов воздействия.

Шаг 1. Фиксация нарушений

Соберите доказательства: сделайте фотографии и видео проблемных мест — трещин, сколов, неработающих светильников. Зафиксируйте дату и место: озвучьте в видео, что снимаете, например, входную группу подъезда № 3 дома по конкретному адресу, а на фото снимите адресную табличку — в идеале, чтобы она попала в кадр, например, с трещиной на обшивке фасада или неисправной входной дверью.

Шаг 2. Коллективное обращение в УК

Напишите официальное заявление в управляющую компанию. Лучше действовать коллективно — чем больше подписей владельцев жилья, тем весомее обращение.

В заявлении:

• укажите точный адрес дома и выявленные недостатки — приложите фото или распечатанные кадры с видеозаписи;
• сошлитесь на законодательство — статью 161 ЖК РФ, постановления Правительства № 491 и Госстроя № 170;
• потребуйте в разумные сроки провести ремонт и составить акт о выполненных работах.

Заявление составьте в двух экземплярах: один отдайте в УК, на втором попросите поставить отметку о приёме с датой и подписью. Также можно отправить письмо в управляющую компанию заказным письмом с уведомлением о вручении.

В Москве на УК можно пожаловаться непосредственно в Департамент ЖКХ. Сделать это можно в личном кабинете пользователя на сайте www.mos.ru. Причём житель дома может подать как личное обращение, так и прикрепить скан-копию коллективного письма, а также все фото- и видеоматериалы.

Шаг 3. Обращение в контролирующие органы

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) города Москвы — это главный надзорный орган в сфере ЖКХ по столице. Если УК проигнорировала обращение жильцов, нужно сообщить об этом в жилинспекцию. ГЖИ проведёт проверку и выдаст предписание об устранении нарушений.

Ещё один вариант — жалоба в Роспотребнадзор. В ведомство можно обратиться, если нарушения затрагивают потребительские права жильцов, например, не работает освещение, что представляет угрозу безопасности.

Если ни одна из служб не помогла разрешить проблему с управляющей компанией, подключайте «тяжёлую артиллерию» — обращайтесь в прокуратуру. В ведомстве рассмотрят ситуацию с бездействием УК и ГЖИ. Здесь будет важно, насколько систематически нарушают права собственников жилья и есть ли угроза жизни и здоровью людей.

Шаг 4. Обращение в суд

Подайте иск в суд с требованиями принудить УК выполнять свои обязанности и взыскать с неё неустойку за некачественное предоставление услуг. К иску приложите копии ответов из инстанций.

Что ещё может помочь

Если вы решили принудить управляющую компанию к ремонту общедомового имущества, создайте инициативную группу или совет дома, которые возьмут общение с УК на себя, например, направят ваше требование обслуживающей организации, а также подадут жалобу в контролирующие органы.

Общее собрание жильцов вправе вынести решение о проведении ремонтных работ и направить официальное обращение в управляющую компанию. Жильцы могут изменить форму управления домом, то есть сменить УК. Причём расторгнуть договор с ней жильцы вправе самостоятельно (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Для этого требуется согласие свыше 50% от общего числа собственников жилья (часть 1 статьи 46 Жилищного Кодекса РФ).

В заключение

Ответственность за подъезд несёт управляющая компания – эта обязанность закреплена в ЖК РФ и других нормативных актах ЖКХ. Как собственник квартиры, житель МКД ежемесячно платит за содержание общего имущества, и он вправе требовать от УК качественного исполнения своих обязанностей. Помните, что пассивность жильцов дома — главный союзник недобросовестных управляющих компаний. Фиксация нарушений, коллективные и официальные обращения, а также жалобы в надзорные органы — законные инструменты для приведения подъезда в надлежащее состояние и привлечения нерадивой УК к ответственности.