Сдача квартиры в аренду — распространённая практика: и дополнительный доход, и квартира под присмотром. Однако иногда жильцов приходится выселять. Причины разные: окончание срока договора, неуплата арендной платы, нарушение условий проживания или просто желание собственника. В этой статье разберём, как правильно и законно выселить квартиросъёмщиков, даже если они не хотят съезжать добровольно.
Выселение квартирантов по окончании срока аренды
Самый простой случай — когда заканчивается срок аренды, указанный в договоре. Если договор был заключён на определённый срок и этот срок истёк, то арендаторы обязаны освободить квартиру. Для этого достаточно письменно уведомить жильцов, что договор аренды перестал действовать и им необходимо выехать из квартиры.
По закону при срочном договоре собственнику не нужно заранее предупреждать о прекращении аренды, если иного не прописано в договоре. На практике лучше направить уведомление за 30 дней, а при долгосрочной аренде — за 2–3 месяца. Это поможет избежать конфликтов с квартирантами.
Если арендаторы получили уведомление, но не съехали после окончания срока аренды, то они считаются нарушителями. В этом случае нужно повторно направить им письменное требование о выселении. Если квартиранты игнорируют требования, собственник может обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности по арендной плате (если она есть).
В случае с бессрочным договором аренды, собственнику нужно заранее предупредить квартирантов о расторжении договора. По закону это нужно сделать минимум за 3 месяца, а в договоре может быть прописан и более длительный срок. Если арендаторы не съезжают после истечения этого срока, то алгоритм действий такой же — письменные требования, а затем обращение в суд.
Выселение квартирантов при неуплате аренды
Ещё одна распространённая причина для выселения — нарушение квартирантами своих обязательств по оплате аренды. Если жильцы не платят вовремя, у собственника появляется право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. При этом неважно, на какой срок был заключён договор.
Сначала нужно направить квартиросъёмщикам письменное предупреждение с требованием погасить долг по аренде в течение 30 дней. Если долг не будет погашен, то нужно повторно уведомить жильцов о расторжении договора аренды и требовании освободить квартиру. Дальше возможны два варианта:
- Квартиранты добровольно съезжают и возвращают ключи от квартиры. Тогда остаётся только взыскать с них долг по аренде, подав иск в суд.
- Квартиранты отказываются выселяться. В этом случае нужно обратиться в суд с иском о выселении и взыскании долга. Решение суда будет основанием для принудительного выселения с помощью судебных приставов.
Важно документально зафиксировать факты неуплаты аренды — вести учёт платежей, сохранять платёжные документы, направлять письменные претензии должникам. Это поможет отстоять свою позицию в суде.
Выселение за нарушение условий аренды
Поводом для выселения квартирантов может стать нарушение ими условий договора аренды (помимо оплаты). Например, если жильцы содержат квартиру в плохом состоянии, делают перепланировку без согласия собственника, нарушают права соседей, используют жильё не по назначению и т. д.
Если зафиксированы подобные нарушения, то собственник может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Процедура такая же, как и при неуплате:
- Письменно потребовать от квартирантов устранить нарушения.
- Направить уведомление о расторжении договора и выселении — если нарушения не устраняют.
- Обратиться в суд с иском о выселении — если квартиранты отказываются съезжать добровольно.
При этом нужны доказательства нарушений со стороны арендаторов. Это могут быть фотографии и видеозаписи, показания свидетелей, заключения надзорных органов. Например, если жильцы шумят и мешают соседям, нужно вызвать участкового, чтобы тот зафиксировал нарушения.
Выселение при отсутствии договора аренды
Если квартира сдаётся без заключения письменного договора аренды, то выселить жильцов будет сложнее. Формально они считаются временными жильцами и выселить их можно только через суд, предварительно расторгнув договор.
Если арендаторы не платят или нарушают права соседей, то нужно вызывать полицию, чтобы зафиксировать правонарушения. В дальнейшем эти доказательства можно использовать в суде.
Для выселения через суд нужно будет доказать факт наличия арендных отношений (например, используя расписки о получении оплаты). Кроме того, придётся дать объяснения, почему договор не был оформлен официально.
В любом случае, выселение без договора — длительный и сложный процесс с неопределённым исходом. Поэтому даже с проверенными жильцами нужно заключать письменный договор аренды.
Роль полиции в процессе выселения
У многих собственников возникает вопрос — может ли полиция помочь выселить квартирантов? Однозначно, нет. Сотрудники полиции не имеют права самовольно выселять граждан из занимаемого ими жилья, даже если оно арендованное.
Полиция может лишь содействовать в выселении по решению суда. Если суд принял решение о выселении, но квартиранты отказываются его исполнять, собственник может обратиться к судебным приставам. Они имеют право привлечь полицию, чтобы сотрудники обеспечили порядок при выселении и вскрытии квартиры.
Кроме того, в полицию стоит обращаться, если действия арендаторов содержат состав административного правонарушения или уголовного преступления (например, порча имущества, хулиганство, нарушение тишины). Полученные от полиции документы пригодятся в суде.
Советы по предотвращению проблем с выселением
Чтобы уменьшить риск возникновения проблем с выселением жильцов, собственникам нужно соблюдать несколько правил:
- Всегда заключать письменный договор аренды, даже со знакомыми. В договоре подробно прописать все условия: срок, размер оплаты, права и обязанности сторон, ответственность и т. д.
- Проверять потенциальных квартирантов, запрашивать у них документы и рекомендации с прошлых мест проживания. Общаться с ними лично, чтобы составить впечатление.
- Контролировать своевременность оплаты аренды, вести учёт платежей. Оперативно реагировать на просрочки, направляя напоминания и претензии.
- Периодически проверять состояние квартиры, следить за тем, как жильцы исполняют свои обязанности по договору. При обнаружении нарушений — пресекать их.
- Стараться сохранять нормальные отношения с квартирантами, решать возникающие вопросы путём переговоров. Это поможет избежать конфликтных ситуаций при выселении.
Процесс выселения квартирантов может быть простым или сложным, в зависимости от ситуации и поведения жильцов. В любом случае, действовать нужно строго в рамках закона, соблюдая установленные процедуры.
Письменный договор, где подробно и чётко прописаны все условия проживания квартирантов, поможет защитить интересы собственника и избежать многих проблем.
Если договориться с квартирантами не получается, а на переговоры они не идут, единственный выход — обращение в суд. В большинстве случаев суд встаёт на сторону собственника, но для этого нужно грамотно отстаивать свою позицию, опираясь на нормы закона и собранные доказательства.
