Договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры — это главный документ, который защищает права собственника и нанимателя жилья и регулирует взаимоотношения между ними. Он позволяет предотвратить большинство споров, связанных с оплатой, сохранностью имущества и сроками проживания. Грамотно оформленный документ служит юридической гарантией для обеих сторон — арендодателя и арендатора. В статье рассказали, что важно учесть и проверить перед подписанием.

Шаблон договора аренды

Шаблон договора найма жилого помещения:

⬇️📜 Скачать договор

Образец заполнения договора аренды

Заполненный образец договора найма квартиры:

Что такое договор аренды и зачем он нужен

Договор найма жилого помещения — это письменное соглашение, по которому арендодатель предоставляет нанимателю квартиру, дом или комнату для временного проживания за плату.

Цель этого документа — зафиксировать все условия аренды, чтобы в дальнейшем избежать недопонимания и конфликтов. Устная договорённость — всегда риск для обеих сторон: нарушение сроков оплаты, спорные ситуации с порчей имущества, внезапное выселение — что бы ни случилось, доказать, что одна из сторон нарушает соглашение, будет невозможно. Письменный же договор делает отношения предсказуемыми и даёт возможность ссылаться на его пункты, в том числе в суде.

Это не формальность, а важный юридический документ, который минимизирует риски как для нанимателя, так и для арендодателя.

Что учесть до заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Прежде чем подписывать договор, обеим сторонам стоит проверить документы и обсудить важные нюансы. Это основа долгого и бесконфликтного сотрудничества.

Арендодателю необходимо:

• Подготовить документы на квартиру.
• Он должен подтвердить своё право собственности (например, выпиской из ЕГРН), удостоверить нанимателя, что в сдаваемом жилье нет обременений (арест, залог); если у жилья есть другие собственники – иметь на руках их письменное согласие на сдачу помещения внаём.
• Определиться с условиями. Решить, кто и какие коммунальные платежи оплачивает, установить размер арендной платы, сумму залога (обеспечительного платежа) и порядок внесения денег.
• Составить детальный акт приёма-передачи. Это приложение к договору, где нужно перечислить все значимые предметы мебели, техники, стен, пола, сантехники и описать состояние каждого; отлично, когда есть возможность приложить к акту фотографии.

Арендатору необходимо:

• Проверить личность арендодателя и его правоустанавливающие документы. Это гарантия, что вы имеете дело с реальным владельцем, а не с мошенником.
• Внимательно осмотреть квартиру при подписании акта. Все недостатки и неисправности нужно сразу внести в акт, чтобы позже с вас не спросили за уже имевшиеся проблемы.
• Обсудить и зафиксировать все устные договорённости. Будет ли возможность сдавать квартиру по договору субаренды? Можно ли заводить животных? Кто будет менять перегоревшие лампочки или вызывать сантехника? Эти моменты стоит прописать в договоре или отдельном приложении.

Доверие — это хорошо, но, когда дело касается частной собственности, лучше взаимодействовать в другом формате — через физический документы. Взаимная проверка и детальное обсуждение условий до подписания — залог спокойствия на весь срок аренды.

Какие законы регулируют сферу аренды

Взаимоотношения физлиц в вопросах аренды регулирует глава 35 Гражданского кодекса РФ «Наём жилого помещения». Основные моменты, которые важно знать:

• Срок. Если договор заключается на срок до 1 года, он считается краткосрочным. Для таких соглашений установлен упрощённый порядок расторжения. Договор, заключённый на срок один год и более (до 5 лет), является долгосрочным. В нём стороны имеют больше гарантий: например, арендодатель не может досрочно расторгнуть документ без веской причины, а арендатор наделён правом преимущественного продления.
• Существенные условия. Нужно максимально точно описать жилое помещение (адрес, площадь, кадастровый номер), состав и состояние передаваемого имущества.
• Права и обязанности сторон. Закон разделяет ответственность. Капитальный ремонт остаётся за арендодателем, а текущий — за арендатором. Порядок оплаты коммунальных услуг стороны определяют сами.

Знание базовых норм закона помогает не только правильно составить договор, но и понять свои реальные права и обязанности как арендодателя или нанимателя.

Когда нужна госрегистрация

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, подлежит государственной регистрации в Росреестре, если он заключён на срок не менее 1 года. На практике это означает следующее.

Договоры, заключённые на срок 11 месяцев и менее, регистрации не подлежат. Именно поэтому на рынке так распространён типовой срок в 11 месяцев — это позволяет сторонам быстро начать отношения без дополнительных бюрократических процедур и расходов.

Договоры, заключённые на срок 1 год и более (до 5 лет), нужно зарегистрировать в Росреестре. Такая процедура защищает права нанимателя перед третьими лицами. К примеру, если собственник решит продать жильё, он будет обязан уведомить покупателя о том, что квартира сдаётся. Новый собственник не сможет выселить арендатора без веской причины или повысить цену аренды до конца действия договора, потому что вместе с квартирой ему перейдут все права и обязанности наймодателя, которые зафиксированы в документе. 

Процедура и последствия

Заявление о регистрации договора аренды недвижимости вправе подавать любая сторона сделки — как арендодатель, так и арендатор. Также заявление может направить и представитель одной из сторон, например, риелтор. В этом случае у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Подать документы можно на сайте Росреестра, либо посетив ведомство или МФЦ. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» детально регулирует саму процедуру.

Для регистрации потребуются:

• заявление;
• паспорта обеих сторон;
• договор аренды в трёх экземплярах;
• документ об оплате госпошлины.

Договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым и обязательным для исполнения между нанимателем и арендодателем сразу после подписания документа. Однако для всех остальных (других потенциальных арендаторов, банков, госорганов и пр.) такой договор обретает законную силу после завершения процедуры государственной регистрации. То есть с даты внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Как правильно заполнить договор

Для примера разберём, как заполнить договор найма жилого помещения, шаблон скачивайте бесплатно. Он содержит необходимые сторонам сделки пункты и условия.

В начале указывается город заключения и дата. Затем вносятся полные паспортные данные обеих сторон: ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации. Данные должны быть точными и соответствовать паспорту.

Предмет договора: важная часть

Нужно подробно вписать:

• Адрес квартиры.
• Характеристики: общая/жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер (если известен).
• На кого оформлено жильё (ФИО наймодателя).
• Цель использования — только для проживания.

Также необходимо внести в текст договора перечень лиц (ФИО, дата рождения), которые будут проживать вместе с нанимателем. Проживание иных лиц (кроме тех, которые указаны в договоре) запрещено или требует согласования с арендодателем.

Права и обязанности сторон: внимательно прочитайте каждый пункт

Предложенный выше образец уже содержит сбалансированный перечень. При необходимости добавьте дополнительные пункты (например, об уборке придомовой территории зимой, если речь о загородном доме или о пользовании балконом/лоджией). Особое внимание уделите пункту об акте приёма-передачи — без его подписания договор считается неисполненным.

Платежи и расчёты

Чётко пропишите сумму ежемесячной платы за жильё и срок её внесения, например, не позднее 5-го числа каждого месяца.

Далее укажите, какие коммунальные услуги (электричество, вода, газ, интернет) и в каком порядке оплачивает наниматель.

Обеспечительный платёж (залог) — укажите его размер (обычно равен 1-2 месячным платам). Пропишите, за что наймодатель вправе удержать платёж (например, неуплата аренды, порча имущества) и в какой срок обязан вернуть после окончания договора.

В конце документа стороны ставят свои подписи с расшифровкой (ФИО). Подписи должны соответствовать тем, что стоят в паспорте.

Заполнение договора требует внимательности. Вносите данные аккуратно и без сокращений, а спорные моменты обсуждайте и фиксируйте до подписания.

Заключение

Заключать договор аренды квартиры между физическими лицами — в интересах как собственника, так и нанимателя. Это не просто лист бумаги, а полноценный юридический инструмент, который задаёт правила, распределяет ответственность и даёт чувство защищённости на весь срок арендных отношений. Не стоит пренебрегать этим документом в надежде на «честное слово». Потратьте время на заполнение шаблона и внимательное составление детального акта приёмки-передачи. Эта предусмотрительность избавит от возможных финансовых потерь, стресса и судебных разбирательств в будущем, сделав процесс пользования жильём комфортным и предсказуемым для обеих сторон.